Tính lại khoản thế chấp là gì? Ưu điểm của việc Tính lại khoản thế chấp

Trong tất cả các cách để giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, tính toán lại có thể là cách đơn giản nhất. Bạn phải có trong tay một khoản tiền lớn để đưa vào số dư thế chấp của mình. Nhưng nếu bạn đã có tiền, việc tái cấp vốn có thể làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn và giúp bạn trả hết nhà nhanh hơn.Trong một môi trường lãi suất thấp, tái cấp vốn thường là một lựa chọn tốt. Nhưng nếu bạn không muốn hoặc không đủ điều kiện để được tái cấp vốn, thì việc tính toán lại khoản thế chấp có thể là một giải pháp thay thế tốt.

1. Tính lại khoản thế chấp là gì? 

Tính lại khoản thế chấp là khi bạn thực hiện một khoản thanh toán lớn đối với số tiền thế chấp chính của mình - và đến lượt nó, người cho vay của bạn sẽ tính toán lại bất kỳ khoản thanh toán còn lại nào dựa trên số dư mới, thấp hơn. Lịch trình phân bổ khoản vay của bạn cho biết số tiền bạn phải trả hàng tháng và số tiền lãi bạn sẽ trả trong suốt thời gian vay; ghi lại thế chấp của bạn có thể làm cho cả hai con số đó đi xuống.

Làm thế nào và khi nào bạn có thể sửa lại sẽ phụ thuộc vào người cho vay của bạn và các điều khoản chính xác của khoản vay mua nhà của bạn.

Để tái thực hiện khoản vay, người đi vay phải trả một khoản lớn một lần cho khoản nợ gốc. Người cho vay thường yêu cầu 5.000 đô la trở lên để tái xử lý một khoản thế chấp. Số dư còn lại sau đó được phân bổ để giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Thường có các khoản phí liên quan đến việc đúc lại. Các khoản phí khác nhau tùy theo người cho vay; nhưng chúng thường không vượt quá vài trăm đô la.

Việc tái sử dụng không chỉ dẫn đến việc thanh toán hàng tháng thấp hơn mà người vay cũng sẽ phải trả lãi suất ít hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. Ví dụ: nếu khoản thế chấp 30 năm của bạn có số dư gốc là 200.000 đô la với lãi suất 5%, bạn có thể phải trả 1.200 đô la mỗi tháng. Nếu bạn chi 50.000 đô la để sửa lại khoản thế chấp của mình, cộng với 250 đô la phí sửa lại, bạn sẽ tiết kiệm được gần 35.000 đô la tiền trả lãi và khoảng 300 đô la mỗi tháng cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Tất nhiên, số tiền bạn đổ vào nhà trong quá trình đúc kết lại sẽ không có sẵn để đầu tư hoặc các mục đích khác.

Xin lưu ý rằng việc đọc lại không làm giảm thời hạn thế chấp của bạn, mà chỉ là số tiền bạn phải trả mỗi tháng. Sử dụng công cụ tính lịch khấu hao của chúng tôi để xác định khoản thanh toán hàng tháng mới của bạn.

Nếu bạn đang xem xét việc tính lại khoản thế chấp thế chấp, hãy biết rằng không phải tất cả các khoản thế chấp đều đủ điều kiện để đúc lại. Các khoản vay FHA và VA sẽ không đủ điều kiện. Các khoản vay USDA cũng không đủ điều kiện. Mọi người cho vay đều có các yêu cầu đối với việc xác định lại một khoản thế chấp, vì vậy điều quan trọng là bạn phải thực hiện nghiên cứu của mình. Người cho vay của bạn cũng có thể có những hạn chế về số lần bạn có thể tái sản xuất khoản thế chấp của mình, và khoản thanh toán gốc tối thiểu cần thiết cho một lần tái sản xuất khác nhau tùy theo người cho vay. Đảm bảo liên hệ với người cho vay của bạn trước khi thực hiện một khoản thanh toán lớn để đảm bảo rằng khoản thế chấp của bạn đủ điều kiện để được đúc lại và để xác nhận các chi tiết.

2. Ưu điểm và nhược điểm của tính lại khoản thế chấp:

* Những lợi thế của tính lại khoản thế chấp

Bên cạnh các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, khoản vay thế chấp có một số lợi thế chính so với các hình thức cho vay khác. Điều này bao gồm:

Không cần kiểm tra tín dụng. Khi bạn tái cấp vốn cho một khoản vay, người cho vay sẽ xem xét báo cáo tín dụng của bạn và điều chỉnh các điều khoản của bạn dựa trên mức độ tín nhiệm hiện tại của bạn. Nói chung không có kiểm tra tín dụng với một bản đúc lại.

Tiền trả lãi ít hơn. Khi bạn giảm tiền gốc, tiền lãi tổng thể của bạn sẽ giảm dần trong suốt thời gian vay. Đến lượt nó, điều này làm giảm số tiền bạn phải trả cho khoản vay của mình nói chung.

Giữ lãi suất hiện tại của bạn. Với một bản đúc kết lại thế chấp, không quan trọng lãi suất thế chấp hiện tại là bao nhiêu. Ngay cả khi tỷ giá tăng, bạn sẽ giữ tỷ lệ thấp hơn của mình.

Không có chi phí đóng cửa. Khi bạn tái cấp vốn cho khoản vay của mình, bạn sẽ phải trả chi phí đóng. Người cho vay của bạn có thể tính một khoản phí để tái sử dụng khoản vay của bạn, nhưng nó thường ít hơn chi phí đóng truyền thống.

Bạn không gia hạn thời hạn còn lại của khoản vay của mình. Khi bạn tái cấp vốn cho một khoản vay, bạn có thể phải tăng thời hạn cho vay. Với một lần đúc lại, thời hạn khoản vay của bạn không thay đổi.

Không có quá trình nộp đơn dài dòng. Tái cấp vốn cho một ngôi nhà bao gồm nhiều quy trình giống như đơn đăng ký thế chấp ban đầu của bạn. Với việc đúc lại thế chấp, yêu cầu rất ít nên quy trình nhanh hơn nhiều.

* Những bất lợi của việc tính lại thế chấp

Đối với nhiều người, tái sản xuất thế chấp là một cách tuyệt vời để giảm các khoản thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, khoản thanh toán của bạn có thể không bị giảm nhiều như khi tái cấp vốn. Một bản đúc kết lại không dành cho tất cả mọi người. Dưới đây là một số nhược điểm tiềm ẩn của việc đúc lại thế chấp:

Bạn giữ nguyên lãi suất hiện tại của mình. Đây là một lợi thế nếu lãi suất thế chấp tăng kể từ lần cuối bạn cấp vốn cho khoản vay của mình. Tuy nhiên, nếu tỷ giá giảm, việc đúc lại sẽ không cho phép bạn tận dụng mức giá cạnh tranh hơn. Trong trường hợp này, tái cấp vốn có thể là một lựa chọn tốt hơn.

Bạn không thể lấy bất kỳ vốn chủ sở hữu nào. Nếu bạn muốn lấy vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà của mình, bạn phải tái cấp vốn.

Có thể có những hạn chế. Không phải tất cả các bên cho vay đều cung cấp các khoản vay thế chấp và không phải tất cả các khoản vay đều đủ điều kiện để xem lại (ví dụ: các khoản vay FHA / VA và USDA không cho phép tùy chọn đọc lại). Ngoài ra, có thể có các hạn chế về số tiền bạn nợ, số tiền bạn đã thanh toán và lịch sử thanh toán của bạn.

3. Khi nào nên xem xét việc tính lại khoản thế chấp?

Các khoản vay thế chấp là một lựa chọn tuyệt vời cho những chủ nhà muốn giảm khoản thanh toán hàng tháng mà không thay đổi các điều khoản của khoản vay của họ. Một số trường hợp tính toán lại khoản thế chấp có thể là một ý tưởng tốt bao gồm:

- Bạn đã nhận được một cơn gió lớn. Nếu bạn nhận được một khoản thanh toán lớn bằng tiền mặt, chẳng hạn như tiền thưởng hoặc tiền thừa kế, và áp dụng một phần lớn trong số đó cho khoản nợ gốc của mình, bạn sẽ giảm được số tiền mình nợ. Các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ được dựa trên số dư khoản vay mới nếu bạn thực hiện điều chỉnh lại.

- Tỷ lệ thế chấp đã tăng lên. Trong nhiều trường hợp, người vay tìm cách giảm khoản thanh toán hàng tháng nhưng không thể vì lãi suất thế chấp đã tăng lên kể từ khi họ đóng khoản vay. Trong trường hợp này, việc tái cấp vốn không có ý nghĩa gì. Thay vào đó, nếu bạn đã thanh toán hết số dư của mình và có vốn chủ sở hữu trong nhà, bạn có thể giữ lãi suất hiện tại và đúc kết lại để điều chỉnh số tiền thanh toán hàng tháng của mình.

- Bạn đang di chuyển. Khi bạn bán một ngôi nhà này để mua một ngôi nhà khác, bạn có thể sử dụng vốn chủ sở hữu từ việc bán này cho khoản vay mua nhà mới của mình. Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu ngôi nhà cũ của bạn không đóng cửa trước khi bạn ký tên vào ngôi nhà mới? Tái thế chấp có thể giúp bạn giảm các khoản thanh toán thế chấp mới sau khi việc bán căn nhà cũ của bạn kết thúc. Khi bạn nhận được tiền từ việc bán nhà của mình, bạn có thể thanh toán một lần và yêu cầu người cho vay tính lại khoản vay của bạn.

4. So sánh tính toán lại khoản thế chấp và một số hoạt động khác:

Có sự khác biệt lớn giữa việc tính toán lại khoản vay và tái cấp vốn, mặc dù cả hai đều có thể giúp người vay tiết kiệm tiền. Tái cấp vốn dễ dàng hơn tái cấp vốn vì chỉ cần một khoản tiền một lần để đổi lấy các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.

Với tính toán lại, bạn đang giữ khoản vay hiện có của mình, chỉ điều chỉnh khoản khấu hao. Bạn sẽ không thể nhận được mức lãi suất thấp hơn khi tái cấp vốn, giống như khi tái cấp vốn. Mặt khác, nếu lãi suất của bạn đã thấp thì việc tái cấp vốn có thể có tác động tiêu cực - đặc biệt nếu lãi suất hiện tại cao hơn.

Ngược lại, tái cấp vốn yêu cầu bạn đăng ký một khoản vay hoàn toàn mới và trả tất cả các khoản phí đi kèm, chẳng hạn như chi phí đóng và thẩm định. Khoản vay mới sẽ trả hết khoản vay hiện tại của bạn, vì vậy bạn có thể kết thúc với một khoản thế chấp mới cũng như lãi suất mới.

Mọi người thường làm điều này để nhận được lãi suất thấp hơn hoặc chuyển từ thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh sang thế chấp lãi suất cố định. Nếu bạn đã có một khoản thế chấp lãi suất cố định với lãi suất thấp, thì refi sẽ không giúp được gì cho bạn. Mặt khác, nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất thấp, lãi suất cố định trong 30 năm và muốn các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, thì bạn có thể xem xét tái sử dụng.