Tỉ lệ cho vay trên giá trị tổ hợp là gì? Đặc điểm và công thức tính

- Để tính toán tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp, hãy chia tổng số dư gốc của tất cả các khoản vay cho giá mua tài sản hoặc giá trị thị trường hợp lý. Do đó, tỷ lệ  khoản vay trên giá trị kết hợp được xác định bằng cách chia tổng các mục được liệt kê dưới đây cho phần nhỏ hơn của giá bán tài sản hoặc giá trị thẩm định của tài sản. Số tiền vay ban đầu của khoản thế chấp đầu tiên phần rút ra (dư nợ gốc) của hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC) số dư gốc chưa thanh toán của tất cả các khoản tài chính cấp dưới đóng, chẳng hạn như khoản thế chấp thứ hai hoặc thứ ba (Với khoản vay đóng, người vay rút hết tiền vào ngày đầu tiên và không được thực hiện bất kỳ thay đổi kế hoạch thanh toán nào hoặc tiếp cận bất kỳ khoản trả góp nào gốc sau khi khoản vay được đóng.)

- Tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp (CLTV) là một phép tính được các chuyên gia cho vay và thế chấp sử dụng để xác định tổng tỷ lệ phần trăm tài sản của chủ sở hữu nhà bị che phủ bởi các khoản nợ (nghĩa vụ nợ). Người cho vay sử dụng tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp cùng với một số tính toán khác, chẳng hạn như tỷ lệ nợ trên thu nhập và tỷ lệ khoản vay tiêu chuẩn trên giá trị (LTV), để đánh giá rủi ro khi mở rộng khoản vay đối với người đi vay.

- Nhiều nhà kinh tế cho rằng các tiêu chuẩn tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp được nới lỏng là nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tịch thu nhà ở Hoa Kỳ vào cuối những năm 2000, trong số các yếu tố khác. Bắt đầu từ những năm 1990 và đặc biệt là trong những năm đầu và giữa những năm 2000, người mua nhà thường cầm cố thế chấp thứ hai tại thời điểm mua nhà thay cho việc thanh toán bớt. Các nhà cho vay mong muốn không để mất công việc kinh doanh của những khách hàng này vào tay đối thủ đã đồng ý với các điều khoản như vậy bất chấp rủi ro gia tăng.

- Trước khi bong bóng bất động sản mở rộng từ cuối những năm 1990 đến giữa những năm 2000, thông lệ tiêu chuẩn là người mua nhà phải thanh toán ít nhất với tổng số tiền ít nhất là 20% giá mua. Hầu hết các bên cho vay đều giữ khách hàng trong phạm vi các thông số này bằng cách giới hạn tỷ lệ cho vay đơn giản trên giá trị ở mức 80%.

- Khi bong bóng bắt đầu nóng lên, nhiều công ty trong số này đã thực hiện các bước để cho phép khách hàng giảm khoảng 20%. Một số người cho vay đã tăng giới hạn tỉ lệ cho vay trên giá trị tổ hợp hoặc loại bỏ hoàn toàn, cung cấp các khoản thế chấp với khoản thanh toán giảm từ 5% trở xuống, trong khi những người khác vẫn giữ nguyên các yêu cầu về tỉ lệ cho vay trên giá trị tổ hợp nhưng tăng giới hạn tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp thường lên 100%. Phương thức này cho phép khách hàng vay các khoản thế chấp thứ hai để tài trợ cho các khoản thanh toán giảm 20% của họ.

- Sự gia tăng đột biến về tịch thu nhà bắt đầu từ năm 2008 đã nhấn mạnh tại sao tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp lại quan trọng. Có da trong trò chơi, chẳng hạn như khoản chi 100.000 đô la tiền mặt ban đầu cho một ngôi nhà 500.000 đô la, cung cấp cho chủ nhà một động lực mạnh mẽ để duy trì các khoản thanh toán thế chấp của mình. Nếu ngân hàng cưỡng chế, anh ta không chỉ mất nhà mà còn cả đống tiền mặt mà anh ta đã trả để đóng.

- Yêu cầu vốn chủ sở hữu trong bất động sản cũng bảo vệ người cho vay khỏi việc giảm giá bất động sản. Nếu một tài sản được định giá 500.000 đô la và tổng số tiền bồi thường lên đến 400.000 đô la, thì tài sản đó có thể mất tới 20% giá trị mà không có bất kỳ chủ sở hữu thế chấp nào nhận được khoản thanh toán ngắn trong cuộc đấu giá tịch thu tài sản.

- Vai trò của tỉ lệ cho vay trên giá trị tổ hợp: Một số người mua nhà chọn giảm khoản trả trước bằng cách nhận nhiều khoản thế chấp trên một tài sản, dẫn đến tỷ lệ khoản vay trên giá trị thấp hơn cho khoản thế chấp chính. Cũng vì tỷ lệ tỷ lệ cho vay đơn giản trên giá trị thấp hơn, nhiều người mua nhà tránh thành công bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Cho dù tốt hơn là có được thế chấp thứ hai hay phải chịu chi phí PMI khác nhau ở mỗi cá nhân.

2. Đặc điểm và công thức tính:

* Đặc điểm:

- Tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp tương tự như tỷ lệ cho vay đơn giản trên giá trị nhưng bao gồm tất cả các khoản thế chấp hoặc nợ và không chỉ là khoản thế chấp đầu tiên.

Các nhà cho vay xem xét tỷ lệ CLTV trong việc xác định xem liệu người mua nhà có đủ khả năng mua nhà hay không.

Bong bóng bất động sản năm 2008-2009 nhấn mạnh sự liên quan của việc theo dõi tỷ lệ tỷ lệ cho vay đơn giản trên giá trị.

- Do đó, do người thế chấp thứ hai chịu nhiều rủi ro hơn, lãi suất của khoản thế chấp thứ hai thường cao hơn lãi suất của khoản thế chấp thứ nhất. Người tiêu dùng nên cân nhắc những lợi thế và bất lợi của việc chấp nhận nhiều khoản vay trên một tài sản. Thực hiện trách nhiệm giải trình sẽ giúp đảm bảo rằng những gì được chọn là phương án tốt nhất cho các trường hợp nhất định.

- Cho vay theo giá trị so với CLTV: Khoản vay trên giá trị (LTV) và CLTV là hai trong số các tỷ lệ phổ biến nhất được sử dụng trong quá trình bảo lãnh phát hành thế chấp. Hầu hết các bên cho vay áp đặt mức tối đa cho cả hai giá trị, trên đó người đi vay tiềm năng không đủ điều kiện để được vay. Tỷ lệ LTV chỉ xem xét số dư thế chấp chính. Do đó, trong ví dụ trên, tỷ lệ LTV là 50%, kết quả của việc chia số dư thế chấp chính là 100.000 đô la cho giá trị căn nhà là 200.000 đô la.

- Hầu hết các bên cho vay áp đặt LTV tối đa là 80% vì Fannie Mae và Freddie Mac không mua các khoản thế chấp có tỷ lệ LTV cao hơn. Những người vay có hồ sơ tín dụng tốt có thể phá vỡ yêu cầu này nhưng phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) miễn là số dư khoản vay chính của họ lớn hơn 80% giá trị căn nhà. PMI bảo vệ người cho vay khỏi bị thiệt hại khi giá trị căn nhà giảm xuống dưới mức dư nợ cho vay.

- Những người cho vay chính có xu hướng hào phóng hơn với các yêu cầu của CLTV. Xem xét ví dụ trên, trong trường hợp bị tịch thu tài sản, người thế chấp chính nhận được đầy đủ tiền trước khi người thế chấp thứ hai nhận được bất cứ thứ gì. Nếu giá trị tài sản giảm xuống còn 125.000 đô la trước khi người đi vay vỡ nợ, người cầm giữ chính nhận được toàn bộ số tiền còn nợ (100.000 đô la), trong khi người cầm giữ thứ hai chỉ nhận được 25.000 đô la còn lại mặc dù bị nợ 50.000 đô la. Người nắm giữ tài sản cầm cố chính chịu ít rủi ro hơn trong trường hợp giá trị tài sản giảm sút và do đó có thể đủ khả năng cho vay với CLTV cao hơn.

* Công thức tính:  CLTV Công thức và Tính toán: CLTV = ( VL1 + VL2 + ... + VLn): Tổng giá trị tài sản ở đây: VL = Giá trị khoản vay

- Ví dụ về CLTV Ratio: Ví dụ, giả sử một cá nhân đang mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la. Để đảm bảo tài sản, cô đã trả trước 50.000 đô la và nhận hai khoản thế chấp: một với giá 100.000 đô la (chính) và một với 50.000 đô la (phụ). Do đó, tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp (CLTV) của cô ấy là 75%: ((100.000 đô la + 50.000 đô la) / 200.000 đô la).