Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có thời hạn. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi xin trình bày và đề nghị Luật sư tư vấn giúp một việc như sau: Tháng 8/2015 tôi ký hợp đồng cho thuê toàn bộ ngôi nhà của gia đình tôi với thời hạn là 03 năm, tiền thuê nhà được thỏa thuận trả theo kỳ, 1 năm/kỳ (Hợp đồng không công chứng). Đến cuối tháng 10/2016, do điều kiện khó khăn gia đình tôi phải quyết định bán ngôi nhà để trang trải nợ nần. Do người mua nhà không đồng ý cho bên thuê nhà thực hiện tiếp hợp đồng thuê nhà đã ký kết với gia đình tôi nên gia đình tôi đã thông báo cho bên thuê để tìm địa điểm kinh doanh mới, đồng thời thông báo thời hạn bàn giao nhà cho người mua nhà là vào ngày 01/12/2016, gia đình tôi có thiện chí và đã trao đổi sẽ trả lại 01 năm tiền nhà và hỗ trợ tiền di chuyển cho bên thuê nhà là 40.000.000đ. Tuy nhiên bên thuê nhà không nhất trí và yêu cầu gia đình tôi phải bồi thường 01 năm tiền nhà và 200.000.000đ, nếu không thực hiện theo yêu cầu sẽ không trả lại nhà. Yêu cầu trên của bên thuê nhà là không thỏa đáng với gia đình tôi. Đề nghị Luật sư giải đáp giúp: Yêu cầu của bên thuê nhà có đúng với quy định của pháp luật không? Nếu gia đình tôi không nhất trí với yêu cầu trên thì gia đình tôi phải xử lý tình huống này như thế nào để đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật? Xin trân trọng cám ơn Luật Sư.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

– Điều 131 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà ở như sau:

“Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

Xem thêm: Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.

– Tại Điều khoản 1, 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 có quy định như sau:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Xem thêm: Quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

Xem thêm: Cách tính thuế phải nộp cho thu nhập từ kinh doanh cho thuê nhà

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.”

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì bạn chỉ được chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà một trong các trường hợp quy định ở trên ở Luật nhà ở năm 2014 nếu không trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê.

Đối với trường hợp của bạn, bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà với lý do bán nhà. Trường hợp bạn chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà phải được sự chấp thuận của bên thuê. Nếu bên thuê không chấp thuận cũng như không có thỏa thuận trong hợp đồng thuê thì bạn sẽ không thể chấm dứt được hợp đồng thuê nhà.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Trường hợp bạn vi phạm hợp đồng thuê nhà phải có trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng thuê theo Điều 419 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 419. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”.