Thị trường bất động sản là gì? Đặc điểm và yêu cầu đối với thẩm định viên

Thị trường bất động sản là thị truồng hoạt động với các giao dịch bất động sản. Trong đó các hoạt động phản ánh rất đa dạng. Có thể dựa trên các nhu cầu trong mua, bán, cho thuê,... Với bất động sản được tham gia vào giao dịch với tính chất của đối tượng chính. Trong khi các chủ thể có quyền xác lập tự do tính chất giao dịch trong phạm vi quy định pháp luật. Đây là một loại tài sản đặc biệt với các tính chất quản lý của nhà nước. Và các chủ thể sở hữu hay được ủy quyền có thể tiến hành các hoạt động nhất định. Phụ thuộc vào các quyền, nghĩa vụ là lợi ích bảo đảm cho các bên.

1. Thị trường bất động sản là gì? 

Thị trường bất động sản trong tiếng Anh là Real estate market.

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Mở ra các hoạt động có tính chất giao dịch với đối tượng là bất động sản. Hiện nay, các giá trị giao dịch lớn cũng giúp các nhà đầu tư tìm kiếm các lợi nhuận lớn hơn. Do đó mà các hoạt động trong giao dịch càng thể hiện đa dạng. Tính chất của thị trường cũng được phản ánh sôi động và tiềm năng. Trên tính chất phản ánh của thị trường, các chủ thể có nhu cầu tham gia vào các giao dịch khác nhau. Dựa trên các thỏa thuận, và phù hợp với yêu cầu của pháp luật hiện hành.

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Có thể là các chủ thể có hoạt động xác lập giao dịch, hoặc các chủ thể có vai trò trung gian. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… Được xác định chung là tiến hành các giao dịch liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường. Ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

Phân tích khái niệm.

Giao dịch liên quan đến bất động sản là các giao dịch đặc biệt. Khi có sự tham gia quản lý, điều hành hay tác động của chủ thể nhà nước. Do đó mà so với các thị trường khác, thị trường bất động sản luôn có đặc điểm riêng biệt. Trong thị trường, các chủ thể tiến hành các giao dịch và phát sinh quyền, nghĩa vụ tương ứng. Ngoài các bên trực tiếp có nhu cầu, còn có sự tham gia của các bên có vai trò trung gian. Như cơ quan nhà nước đóng vai trò trong quản lý, giải quyết vấn đề phát sinh. Các bên môi giới, tư vấn,... giúp các giao dịch có thể thuận lợi tiến hành.

Trong thị trường, các phân tích trong yếu tố hoạt động hay tình hình phát triển cũng được xem xét. Nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà trước tiên phải kể đến nguồn cung và các nhu cầu tương ứng. Mối quan hệ cung cầu có thể giải thích cho các diễn biến trong thị trường. Ngoài ra, các thuận lợi hay tiềm năng phát triển còn dựa trên chiến lược quản lý và thúc đẩy kinh tế của nhà nước. Có thể được phản ánh với các tác động tạo thuận lợi cho thị trường mở rộng và phát triển. Như các chiến lược trong xây dựng các đô thị vệ tinh. Hay các kìm hãm đối với thị trường này. Khi các giá trị phản ánh trên thị trường không đảm bảo ổn định về giá trị.

Tất cả các tác động có thể diễn ra trong các giai đoạn nhất định. Do đó các xu hướng đối với hoạt động thị trường cũng có nhiều chuyển biến. Tuy nhiên có thể thấy, trong giai đoạn hiện nay. Thị trường này đang phản ánh rất nhiều tiềm năng trong đầu tư. Mang đến các giá tri đóng góp vào phát triển kinh tế bền vững.

2.  Đặc điểm và yêu cầu tương ứng đối với thẩm định viên:

Thông thường các giao dịch được tiến hành theo định giá thị trường. Tuy nhiên để phản ánh được các giá trị đó cần có sự tham gia của thẩm định viên. Đây là các chủ thể hành nghề với chuyên môn, kinh nghiệm và kỹ năng phân tích. Cũng như phản ánh các giá trị trên các tài sản định giá. Các giá trị này được dùng tham gia trong giao dịch. Và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của các bên. Đặc biệt hơn khi có thể xâm phạm đến các giá trị nhà nước nhận được thông qua giao dịch. Phản ánh nghĩa vụ của công dân. Do đó, thẩm định viên phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung. Bên cạnh các quyền và nghĩa vụ được quy định.

2.1. Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:

- Do bất động sản có tính cố định về vị trí. Nó có thể đáp ứng nhu cầu của người muốn xác lập giao dịch trong mua hay thuê bất động sản. Và vị trí này cũng phản ánh các giá tri khác nhau trong định giá. Vì vậy người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch được.

- Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu. Đó là đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lí. Các giao dịch có thể xác lập với nội dung các bên đa thỏa thuận. Và để có hiệu lực trong chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng hay định đoạt, cần đăng kí pháp lý. Khi đó các cơ quan nhà nước đảm bảo cho hiệu lực hợp đồng.

- Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động khi có thay đổi về giá, pháp lí, điều kiện môi trường.... Là các yếu tố có thể tác động đến đảm bảo quyền. Hay dẫn đến một số rủi ro cho một trong các bên.

Yêu cầu đối với thẩm định viên.

- Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi.

- Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn. Khi xem xét toàn diện các tính chất khu vực, vị trí nơi đặt bất động sản.

2.2. Thị trường bất động sản là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo:

- Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến. Các mua bán không thường xuyên như các hàng hóa phổ thông. Các bên phải cân nhắc giữa nhu cầu, lợi ích hay giá trị,...

- Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối. Bởi hoạt động được tiến hành là định giá. Tức là đưa ra các căn cứ và phân tích thuyết phục nhất cho giá trị BĐS.

- Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh. Khi các yếu tố trên BĐS rất đa dạng. Nó có thể tác động đến giá cả, nhu cầu, sở thích, tiện nghi, hiện đại,...

- Ít người tham gia thị trường bất động sản. Họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán bất động sản. Đây là các thị trường tiềm năng. Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai cũng nắm bắt được. Khi các cạnh tranh chưa có nhiều đối thủ, là lúc tận dụng để khai thác các lợi ích dễ dàng nhất.

- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh. Bởi tính chất trong độ phù hợp giá là rất khác nhau trong các quan điểm của các bên. Người bán luôn có khuynh hướng đặt giá độc quyền. Người mua luôn có các quyền lợi và nghĩa vụ xung đột. Khi tăng giá, yếu tố độc quyền của người bán càng tăng. Do đất đai khan hiếm và cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít. Giá trị càng lớn, hai bên càng mất nhiều thời gian đàm phán.

Yêu cầu đối với thẩm định viên.

- Các yếu tố trong tiếp cận thị trường cần có người môi giới. Và thẩm định viên cần mang đến các hiệu quả trong khách quan. Giải quyết tốt các nhu cầu thông qua định giá thuyết phục.

- Thông qua các can cứ trên các dữ liệu thị trường. Cân nhắc, xác minh các yếu tố và đánh giá kỹ lượng các phản ánh trên giá trị.

2.3. Thị trường bất động sản có cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi:

- Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá bất động sản. Trong khi cung phải dựa trên các yếu tố quy hoạch của nhà nước. Do đó việc kéo giá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế.

- Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lí do của tình trạng đầu cơ bất động sản. Khi các giá trị là không tiêu hao, và các tiềm năng được thể hiện càng rõ.

Yêu cầu đối với thẩm định viên.

- Nhà nước cần có chính sách dài hạn ổn định. Đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi. Mang đến các thông tin cho nhà đầu tư trong đánh giá thị trường.

- Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính hợp lí giá trị bất động sản. Là căn cứ cho các bên thực hiện giao dịch nhiều hơn. Bên canh các rủi ro vẫn có thể tạo ra.

2.4. Thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước:

- Do thị trường bất động sản đặt dưới sự tác động, quản lý bất động sản. Là tài sản đặc biệt phả được sử dụng đúng mục đích, đảm bảo hiệu quả.

- Tạo ra cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản. Với các tiềm năng cho một loại tài sản có nhu cầu cao. Các giá trị lớn có thể mang đến các sức hút trong đầu tư và tìm kiếm lợi nhuận. Đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh. Thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển. Giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.

Yêu cầu đối với thẩm định viên.

- Phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính sách quản lí của nhà nước về bất động sản. Mang đến các căn cứ xác định giá tri thuyết phục với các chủ thể liên quan. Đặc biệt trong đảm bảo nghĩa vụ với nhà nước.

- Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất vì đất đai. Thẩm định viên căn cứ trên các cơ sở dữ liệu này tính toán giá trị bất động sản.