Đất công là gì? Đất công ích thu hồi có được bồi thường không?

Đất đai vẫn luôn là vấn đề được tất cả mọi người quan tâm rất lớn từ xưa đến nay. Hiện nay căn cứ theo Luật đất đai thì đất được chia thành các loại như đất thổ cư, đất trồng cây hàng năm, đất trông cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất, đất trồng rừng đặc dụng, đất trồng lúa, đất công ích xã phường … Vậy đất công ích là gì? đất công ích được quy định như thế nào trong luật đất đai. Cơ sở nào xác định đất đó thuộc nhóm đất công ích. Đối với đất công ích mà người dân đang thuê thì có được bồi thường không?

Bản chất, đất công có rất nhiều cách gọi khác nhau. Trong pháp lý lẫn ngoài đời sống, có rất nhiều từ đều thể hiện là đất công: Đất công ích, đất công sản, đất công cộng…Vậy đất công là gì? Đất công có thể hiểu một cách ngắn gọn và dễ hiểu nhất là đất dùng cho mục đích công cộng, do Nhà nước nắm quyền sở hữu và sử dụng, phục vụ lợi ích cho toàn xã hội.

Tóm tắt câu hỏi:

Em có 2 vấn đề muốn được tư vấn đối với đất công ích muốn xin nghe ý kiến của công ty:

Vấn đề thứ 1 đó là: đến thời điểm hiện nay có còn tên gọi đất 5% nữa không, hay pháp luật đã được quy định thay thế bằng một tên gọi khác.

Vấn đề thứ 2 đó là: khi thu hồi đất nông nghiệp, thửa ruộng bị thu hồi đã được cấp sổ đỏ nhưng lại nằm trong vùng đất 5% nên không được bồi thường thoả đáng. Xin hỏi trường hợp này nên giải quyết như thế nào và liệu có thể làm đơn để xin xem xét lại về mức bồi thường không?

Em xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

1. Đất công ích là gì?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành đang có hiệu lực pháp luật, căn cứ mục đích sử dụng đất mà đất được chia làm nhiều loại khác nhau là nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông; nhóm đất chưa sử dụng, không có loại đất 5% như bạn nêu. Thực ra đây là tên gọi của loại đất trước kia do hợp tác xã trích % (5%) quỹ đất hợp tác xã hoặc các hộ dân sau khi đưa đất vào hợp tác xã thì được giữ lại % ( chính là 5%) giao cho các hộ nông dân được tự chủ phát triển kinh tế theo nhu cầu của hộ gia đình được thầu cũng như đảm bảo phù hợp với quy định của địa phương (trồng rau, hoa màu, chăn nuôi…) Do đó, theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai năm 2013:

Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Xem thêm: Điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục cho thuê đất công ích

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

2. Cơ sở xác định đất công ích:

– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Với mục đích xây dựng công trình công cộng nhằm phục vụ cho các mục đích vui chơi, giải trí của người dân trên địa bàn cũng như có sân chơi, hay các công trình văn hóa, hội thi thể thao, văn nghệ do địa phương tổ chức, hay đó là các chợ, trạm y tế, trường học hay các nghĩa trang của các xóm, thôn mà đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này. Đối với các trường hợp thu hồi để làm các công việc theo khoản a Điều này thì nhà nước phải bồi thường cho người có đất đang sử dụng một mức bồi thường hợp lý theo quy định về chính sách bồi thường đất đai.

–  Sử dụng vào mục đích công ích như là việc xây dựng các ngôi nhà tình nghĩa, ngôi nhà tình thương. Ngoài nhằm phục vụ cho các nhu cầu như tại khoản a Điều này thì đất công ích còn nhằm phục vụ cho những hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được cấp, hỗ trợ xây dựng những ngôi nhà tình thương, nhà tình nghĩa đảm bảo đời sống, sự quan tâm của Nhà nước đối với những hộ gia đình chính sách này cũng như đúng theo chính sách của Nhà nước.

Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Theo đó đối với quỹ đất của xã, phường mà không có nhu cầu sử dụng vào các mục đích tại khoản 2 Điều này đã nêu ở trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã, phường sẽ xem xét để tổ chức đấu thầu cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương có nhu cầu thuê cần một quỹ đất nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp, hay phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản theo kế hoạch của xã, phường đã lập. Thời hạn thuê cho mỗi đợt cho các hộ gia đình, cá nhân thuê là không quá 05 năm trên một lần thuê đất.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và đối với số tiền thu được từ việc cho thuê đất này thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chỉ được dùng và sử dụng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Xem thêm: Đất công ích của xã có được đấu thầu để cho thuê hay không?

3. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất nông nghiệp của xã:

Điều 76 Luật Đất đai 2013 quy định đối với quỹ đất nông nghiệp công ích của xã, phường thì sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Các trường hợp về đất rơi vào diện quy hoạch được nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai 2013;

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất. Theo đó đối với trường hợp đất trong quá trình sử dụng mà rơi vào diện bị thu hồi nhưng đất này lại được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất đối với các tổ chức được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này.

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng. Theo đó đối với các trường hợp mà đất thuộc diện trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được rơi vào điều kiện miễn các khoản tiền thuê đất này thì sẽ không được hỗ trợ bồi thường về đất trừ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất thuê do đang thực hiện chính sách theo quy định về người có công với cách mạng như quy định của pháp luật.

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Như vậy tại điều khoản này cũng đã đề cập đến quỹ đất nông nghiệp thuộc phạm vi đất công ích của xã, phường, thị trấn là không thuộc trường hợp được bồi thường về đất do đất này là đất thuê có thời hạn 05 năm và trả tiền thuê đất nên không rơi vào trường hợp được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất do việc thu hồi trước thời hạn hết hạn thầu.

– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Đây cũng là một loại quỹ đất mà nhà nước không hỗ trợ bồi thường về đất.

Như vậy, theo quy định pháp luật trường hợp đất mà nằm trong quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất theo điểm d, khoản 1, Điều 76 của Luật Đất đai 2013 mà đối với loại đất này thì sẽ chỉ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại, chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí bao gồm có chi phí như: chi phí san lấp mặt bằng; cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đã trúng thầu.

Xem thêm: Thủ tục thuê đất công ích của xã

4. Bồi thường tài sản trên đất công ích đi thuê:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật Dương Gia! Xin luật sư cho tôi hỏi đất công ích thuê thời hạn 5 năm có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? và khi nhà nước thu hồi trước thời hạn hợp đồng thì tôi có được đền bù tài sản trên đất hay không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định này thì trường hợp mà bạn là người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã phường thị trấn thì sẽ không được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mặt khác, theo quy định của Điều 76 Luật đất đai 2013 về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo quy định này, trường hợp của bạn đất công ích mà thu hồi trước thời hạn thì bạn sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất và bạn sẽ được bồi thường giá trị tài sản trên đất.

5. Thuê đất công ích không trả tiền ủy ban xã phải làm thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Xem thêm: Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã

1. Hiện xã mình cho cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp giờ đã quá hạn và người dân chây lỳ nợ hoa lợi mấy năm liền. Vậy theo luật bên cho thuê (uBND xã) có quyền cưỡng chế k? cưỡng chế bằng hình thức nào là đúng luật? căn cứ vào văn bản nào? Mong được sự giúp đỡ từ phía bạn.

2. UBND xã không đươc cho thuê đất >5 năm. Tuy nhiên hiện đang có đất dân thuê đã trồng cao su (HDD năm) vậy giờ số hợp đồng này phải giải quyết như thế nào? căn cứ VB nào để giải quyết?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, Ủy ban nhân dân xã có quyền cưỡng chế đất không?

Căn cứ theo Điều 59 và Điều 71 Luật đất đai 2013:

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên quy định trên thì UBND cấp xã không được ra quyết đinh cưỡng chế thu hồi đất mà chỉ được “phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất”. Việc không thanh toán tiền thuê đất của các hộ dân là hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nếu các hộ dân không chịu trả tiền thuê thì Ủy ban nhân dân xã có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

Thứ hai, thời hạn cho thuê đất của Ủy ban nhân dân xã

Tại Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định:

Xem thêm: Đất nằm trong khu di tích có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

Theo thông tin bạn trình bày, ủy ban nhân dân xã cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, một số hộ dân lại trồng cây cao su, hết thời hạn thuê năm năm, vậy để đảm bảo lợi ích cả hai bên thì sẽ có hai cách giải quyết như sau:

+ Trường hợp thứ nhất: Khi hết 5 năm mà Ủy ban nhân dân xã mở thầu mới thì các hộ dân đã trồng cây cao su vẫn có quyền dự thầu, nếu đáp ứng các điều kiện thì được tiếp tục thuê đất.

+ Trường hợp thứ hai: Hết thời hạn thuê mà không được thuê tiếp thì khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuận của các bên

Trong trường hợp hết thời gian thuê mà các hộ dân đã trồng cao su không được thuê tiếp, thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chấm dứt. Cây cao su( Tài sản gắn liền với đất) được giải quyết theo thỏa thuận của Ủy ban nhân dân xã và các hộ dân.

6. Quy định về sử dụng khoản thu từ cho thuê quỹ đất công ích

Tóm tắt câu hỏi:

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. Có thể cho biết theo quy định nào? Cảm ơn?

Xem thêm: Quy định về thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa

Luật sư tư vấn:

Điều 3 Thông tư 344/2016/TT-BTC quy định về Quản lý ngân sách xã và các hoạt động tài chính khác của xã, phường, thị trấn xác định về phạm vi thu chi ngân sách xã như sau:

1. Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn giao chính quyền cấp xã quản lý, bao gồm: Thu từ thuế, phí, lệ phí; các khoản huy động đóng góp từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật; thu viện trợ không hoàn lại của các tổ chức quốc tế, các tổ chức khác, các cá nhân ở nước ngoài trực tiếp cho ngân sách xã.

2. Thu ngân sách xã được hưởng bao gồm các khoản thu ngân sách nhà nước phân cấp cho ngân sách xã và các khoản huy động đóng góp từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân trên nguyên tắc tự nguyện để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật do Hội đồng nhân dân xã quyết định đưa vào ngân sách xã quản lý:

a) Thu ngân sách xã gồm các khoản thu phân cấp cho ngân sách xã hưởng 100%, các khoản thu phân chia theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa ngân sách xã với ngân sách cấp trên, thu bổ sung từ ngân sách cấp trên;

b) Đối với khoản thu từ quỹ đất công ích và thu hoa lợi công sản khác, xã không được đấu thầu thu khoán một lần cho nhiều năm làm ảnh hưởng đến việc cân đối ngân sách xã các năm sau; trường hợp thật cần thiết phải thu một lần cho một số năm, thì chỉ được thu trong nhiệm kỳ của Hội đồng nhân dân xã, không được thu trước thời gian của nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân khóa sau, trừ trường hợp thu đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Chi ngân sách xã, bao gồm chi đầu tư phát triển; chi thường xuyên nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh của Nhà nước, chi hoạt động của các cơ quan Nhà nước, Đảng Cộng sản Việt Nam, các tổ chức chính trị xã hội; chi hỗ trợ cho các tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp được thành lập theo quy định khi các tổ chức này được Nhà nước giao nhiệm vụ; chi phát triển kinh tế – xã hội và các nhiệm vụ chi khác theo quy định của pháp luật.

4. Nguồn thu, nhiệm vụ chi ngân sách xã quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (dưới đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) quyết định.

Xem thêm: Thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích

Ngoài ra Điều 9 Thông tư 344/2016/TT-BTC quy định về nguồn thu của ngân sách xã, nhận định: “Các khoản thu ngân sách xã hưởng 100% là các khoản thu dành cho xã sử dụng toàn bộ để chủ động về nguồn ngân sách bảo đảm các nhiệm vụ chi thường xuyên, chi đầu tư phát triển.” Nguồn thu này bao gồm khoản thu từ quỹ đất công ích và hoa lợi công sản khác do xã quản lý theo quy định của pháp luật. Về quy định “Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.” được quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013. Việc chi ngân sách xã được quy định chi tiết tại Điều 10 Thông tư 344/2016/TT-BTC về nhiệm vụ chi của ngân sách xã.