Tách thửa đất là gì? Thủ tục và chi phí thực hiện tách thửa đất mới nhất?

Đất đai-một lĩnh vực mà nhiều người rất quan tâm đến, bởi tính phức tạp và là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi người. Chính vì vậy, đối với lĩnh vực này pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ về các vấn đề phát sinh đến đất đai.  Một vấn đề mà mọi người thường hay quan tâm đó chính là tách thửa đất. Một thủ tục khá rườm rà và mất thời gian.

Luật sư tư vấn pháp luật miễn phí qua điện thoại 24/7: 1900.6568

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổ Nghị định hướng dẫn Luật đất đai;

1. Tách thửa đất là gì?

Trước khi đến với khái niệm về tách thửa chúng ra cần phải hiểu thửa đất là gì? Thửa đất theo quy định của Luật Lao động được hiểu như sau: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.”

Theo đó, tách thửa đất được hiểu chính là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân hoặc 1 hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Quy trình và điều kiện tách thửa được quy định chi tiết theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để tách thửa:

Thứ nhất, đối với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy để thực hiện việc tách thửa đất cần thì thửa đất đó cần phải đáp ứng được những điều kiện

– Đất đã được cấp hoặc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Bởi lẽ, đây là căn cứ pháp lý chứng minh người sử dụng có đầy đủ các quyền sở hữu đối với tài sản của mình là quyền sử dụng đất.

Thứ hai, điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Ngoài ra, tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách sổ như sau: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Như vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.

3. Thủ tục và chi phí thực hiện tách thửa đất mới nhất:

Thứ nhất, thủ tục thực hiện tách thửa đất

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, Bộ phận tiếp nhận và trả kết thuộc Văn phòng UBND quận, huyện nếu là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc nộp trực tuyến tại địa chỉ http://dichvucong.danang.gov.vn.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

– Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao cho người sử dụng đất.

– Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì Văn phòng Đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao cho người sử dụng đất.

Thứ hai, chi phí thực hiện tách thửa đất đai

Đối với chi phí thực hiện tách thửa đất đai sẽ bao gồm một số chi phí như sau:

Một, thuế thu nhập cá nhân

• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính. Cụ thể:

+  Khi người nộp thuế kê khai đầy đủ các hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng… thuế suất sẽ được tính là 25%.

+ Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì thuế suất phải đóng là 2% theo giá chuyển nhượng tách thửa đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh đã quy định thì lệ phí sẽ tính theo bảng giá đất và lệ phí trước bạ tính theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra.

Ngoài ra, một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

• Những người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình.
• Người có thu nhập do chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân nếu cá nhân chỉ có một nhà ở hay đất ở duy nhất.

Hai, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

• Diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
• Lệ phí 0,5%.

Ba, phí đó đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định

Đây là những khoản thu đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích quyền sử dụng đất…Tùy theo địa phương sẽ quy định mức phí phù hợp nhưng vẫn đảm bảo đúng theo quy định về các bước thực hiện công việc, yêu cầu công tác đo đạc… Ví dụ như tại Đà Nẵng như sau:

– Đơn giá trích đo địa chính: Thu theo Quyết định 33/2019/QĐ-UBND ngày 17/7/2019 của UBND thành phố về việc ban hành Bộ Đơn giá đo đạc địa chính áp dụng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Thu theo Nghị quyết số 48/2016/NQ-HĐND ngày 08/12/2016 của HĐND thành phố. Đối với đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu tại các xã: Hòa Bắc, Hòa Ninh, Hòa Phú thuộc Hòa Vang thì mức thu bằng 70%; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu và có đất ở tại huyện Hòa Vang thì thu bằng 70%. Trường hợp cấp lại giấy chứng nhận thu bằng 80% và trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận do bị hoen ố, bị mối mọt cắn, bị rách, hết chỗ xác nhận thì mức thu bằng 50% mức thu phí.