Sửa chữa trên ban công và mái che có phải xin cấp phép không?

Sửa chữa trên ban công và mái che có phải xin cấp phép không? Các trường hợp phải xin cấp phép sửa chữa công trình xây dựng. 

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư, nhà em có 1 khoảng sân phía trước, diện tích khoảng 10m2, diện tích này được công nhận trong sổ. Em định làm một sàn giả đúc bằng tấm Cemboard từ ban công tầng 1 ra phía trước để trồng rau đồng thời làm mái che khoảng sân dưới đất. Vậy em có phải xin giấy phép xây dựng sửa chữa nhà không ạ? Em cám ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

+ Luật xây dựng số 50/2014/QH13

2. Nội dung tư vấn:

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Về nguyên tắc, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo. Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định cho phép một số công trình được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 có quy định:

"2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ".

Theo như thông tin bạn đưa ra thì nhà bạn có một khoảng sân phía trước, diện tích này đã được công nhận trong sổ. Bạn dự định làm 1 sàn giá đúc bằng tấm Cemboard từ ban công tầng 1 ra phía trước để trồng rau, đồng thời làm mái che khoảng sân dưới đất. Từ những thông tin bạn đưa ra, đồng thời căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì sẽ xảy ra hai trường hợp:

Xem thêm: Hồ sơ, trình tự gói thầu sửa chữa tài sản cố định giá trị nhỏ

Thứ nhất, nếu việc sửa chữa nhà bằng việc xây dựng thêm sàn giá đúc bằng tấm Cemboard từ ban công tầng 1 ra phía trước thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì, bạn không cần phải thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng/ sửa chữa. Cụ thể trong trường hợp của bạn, nếu thuộc một trong các trường hợp sau thì không cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng sữa chữa nhà, đó là:

– Nhà của bạn là nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Việc bạn sửa chữa nhà bằng cách xây dựng thêm sàn giá đúc bằng tấm Cemboard từ ban công ra tầng 1 để trồng rau, đồng thời làm mái che khoảng sân phía dưới, đã không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình.

– Việc bạn sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

– Nhà ở của bạn là nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, và không được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật về cấp phép xây dựng qua tổng đài: 1900.6568

Thứ hai, nếu không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, thì bạn phải tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng, mà cụ thể trong trường hợp này là xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo (theo điểm b khoản 3 Điều 89 Luật xây dựng 2014).

Xem thêm: Mẫu hợp đồng và phụ lục hợp đồng sửa chữa nhà trọn gói

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sữa chữa, cải tạo công trình sẽ bao gồm các giấy tờ sau:

"1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

…."

Bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng năm 2014 quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, và thu hồi giấy phép xây dựng.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp, điều kiện về của công trình nhà ở mà bạn định sửa chữa, xây dựng thêm sàn giá đúc bằng tấm Cemboard từ ban công tầng 1 ra phía trước, và căn cứ vào những quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014, sẽ giúp bạn xác định được trường hợp của mình có phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hay không.