Quyền yêu cầu giành lối đi vào bất động sản liền kề. Quy định về lối đi qua bất động sản liền kề.

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có sở hữu một mảnh đất từ năm 2006 có sổ đỏ. Nhưng không sử dụng đến, hiện nay mảnh đất đó có đào ao thả cá chung với ao của làng. Hiện nay làng tôi có nhu cầu làm đình làng, cả làng nhất trí bán khu đất ở gần mảnh đất nhà tôi để lấy tiền làm đình. Nhưng theo cách chia của làng thì họ bán cả đất phía trước đất nhà tôi. Nếu bán như vậy đất nhà tôi ko còn lối vào. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi . Làng tôi làm thế có đúng ko? Nhà tôi có quyền yêu cầu lối đi cho gia đình tôi ko? Việc đó đc quy định tại điều nào, khoản nào. Xin cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013

– Bộ luật dân sự 2005

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, việc làng bạn bán đất là hợp pháp nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cả cộng đồng dân cư (làng bạn) một cách hợp pháp.

Xem thêm: Quyền đối với bất động sản liền kề

Khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất quy định: “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;”. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật Việt Nam thừa nhận và tạo điều kiện để cộng đồng dân cư có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình.

Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Bởi vậy, nếu chứng minh được quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì làng của bạn hoàn toàn có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho chủ thể khác.

Thứ hai, trong trường hợp này, quyền và lợi ích của gia đình bạn vẫn được đảm bảo theo quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự 2005.

“Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Điều quan trọng trong trường hợp này là không phụ thuộc vào việc ai là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng thửa đất mà làng bạn sắp bán và những thửa đất xung quanh thửa đất mà gia đình bạn đã có sổ đỏ thì bạn luôn có quyền được tạo một lối đi trên những bất động sản liền kề theo quy định tại điều 275 nêu trên. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng, để được thực hiện quyền này thì bạn cần chứng minh thửa đất của gia đình bạn bị bao bọc bởi các thửa đất khác dẫn đến việc không có lối đi ra- vào dẫn đến ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng thửa đất đó.

Như vậy, dù ai là chủ sở hữu của thửa đất mà làng bạn có ý định bạn thì bạn cũng có quyền yêu cầu người đó tạo điều kiện để bạn có lối đi riêng dẫn vào bất động sản của mình, đổi lại bạn cũng cần dành cho chủ sở hữu bất động sản liền kề đó một lợi ích nhất định nào đó theo thỏa thuận của hai bên. Đồng thời, với tư cách là chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc, bạn cũng có các quyền theo quy định tại Điều 273 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

“Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”

>>> Luật sư tư vấn quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề: 1900.6568

Xem thêm: Quy tắc xây dựng đảm bảo an toàn cho bất động sản liền kề

Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể tự thỏa thuận với phía bên làng về việc dành cho lối đi ra đường công cộng. Nếu không tự thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân xã để hòa giải. Nếu không hòa giải được thì gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện lên Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.