Quĩ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết là gì? Nội dung

Để tiến hành đầu tư vào bất động sản, các thương nhân có thể hình thành nhiều loại hình tổ chức khác nhau như công ty, doanh nghiệp,... đóng vai trò đầu tư. Trong các loại hình đó, thì Quỹ tín tác đầu tư vất đọng sản không niêm yết là một loại hình khá phổ biến ở các quốc gia trên thế giới.

1. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết là gì?

REIT hay Quỹ đầu tư bất động sản, là một loại hình công ty độc đáo cho phép các nhà đầu tư gom tiền của họ để đầu tư vào tài sản bất động sản. Một số REIT chỉ đơn giản là mua bất động sản và cho người thuê thuê, những người khác phát triển tài sản từ đầu và một số thậm chí không sở hữu bất động sản nào, chọn tập trung vào thế chấp và tài chính của bất động sản.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết tiếng Anh viết tắt là  Non-Traded REIT, hay gọi tắt là REIT không niêm yết. Hiểu về Quĩ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết  thì có thể thấy đẫy cũng là quỹ đầu tư bất động sản, nhưng điểm khác biệt đó chính là quỹ này không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Có hai loại REIT không được giao dịch: REIT tư nhân và REIT công khai không được niêm yết.

2. Nội dung của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết:

Đầu tiên, REIT tư nhân không được giao dịch. Điều đó có nghĩa là họ không chào bán cổ phiếu mà bất kỳ ai cũng có thể mua và bán trên sàn giao dịch công khai. Các khoản đầu tư được thực hiện thông qua các vị trí tư nhân hoặc mời chào trực tiếp các nhà đầu tư. REIT tư nhân thường có các yêu cầu nghiêm ngặt về việc nắm giữ. Bạn có thể có năm năm trở lên với rất hạn chế hoặc thậm chí không có chương trình nào để bạn bán cổ phần của mình. Và không có gì lạ nếu họ cung cấp chương trình đổi quà, thì doanh số bán hàng có thể được chiết khấu theo giá trị của REIT.

Thứ hai, chỉ những nhà đầu tư được công nhận mới được phép đầu tư hợp pháp vào những loại REIT này. Bạn phải đáp ứng thu nhập nhất định và / hoặc mức tài sản ròng tối thiểu để được công nhận. REITs tư nhân có xu hướng tập trung vào các nhà đầu tư lớn, tổ chức như quỹ hưu trí và các tổ chức có tài sản lớn.

Cuối cùng, REIT tư nhân không bắt buộc phải đăng ký với Ủy ban Giao dịch Chứng khoán (SEC). Điều đó cũng có nghĩa là họ không nộp báo cáo tài chính. Việc giảm giám sát này tạo ra rủi ro đáng kể cho các nhà đầu tư cá nhân không có nguồn lực hoặc chuyên môn để hiểu và xác minh tính phù hợp của bất kỳ công ty riêng lẻ nào.

Kết quả cuối cùng là thế này: Hầu hết các nhà đầu tư không thể tiếp cận được REIT tư nhân và sẽ không tạo ra khoản đầu tư lý tưởng ngay cả khi có.

REIT công khai không được niêm yết nằm giữa REIT được giao dịch công khai và REIT tư nhân.

Họ không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán và có xu hướng có các giới hạn quy đổi giống như REIT tư nhân. Nhưng họ đã đăng ký với SEC. Vì vậy, họ được tăng cường giám sát và có các hồ sơ tài chính có thể truy cập công khai được kiểm toán bởi một công ty kế toán được chấp thuận. Họ cũng thường chịu sự giám sát của các cơ quan quản lý chứng khoán nhà nước.

Do sự giám sát quy định cao hơn, PNLRs có thể tiếp cận được với hầu hết các nhà đầu tư cá nhân.

Ưu và nhược điểm của REIT được giao dịch và không niêm yết:

Cả REIT được giao dịch và không niêm yết đều có thể tạo ra các khoản đầu tư tuyệt vời. Nhưng do sự khác biệt trong các quy tắc giao dịch và quyền sở hữu của họ, điều quan trọng là phải hiểu sự khác biệt của họ.

REIT tư nhân yêu cầu các nhà đầu tư tổ chức hoặc được công nhận phải có giá trị ròng nhất định để đủ điều kiện nhận cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, REIT công khai không được niêm yết mở cửa cho các nhà đầu tư không được công nhận. Cả hai tùy chọn REIT đều có mức tối thiểu thường dao động trong khoảng 1.000 đô la trở lên.

Mặc dù REIT không niêm yết được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ và do đó được quản lý, chúng không được giao dịch trên sàn giao dịch công khai. REIT tư nhân không phải tuân theo hầu hết các yêu cầu quy định của SEC. Điều này làm cho các khoản đầu tư REIT không giao dịch trở nên kém thanh khoản vì các nhà đầu tư không thể dễ dàng vào và ra các giao dịch đầu tư như REIT được giao dịch công khai.

Các nhà đầu tư có tiềm năng tạo ra lợi nhuận đáng kể với các khoản đầu tư REIT không niêm yết, có khả năng được trả thông qua phân phối hoặc cổ tức từ thanh toán tiền thuê. Đặc biệt, khi lãi suất thấp, các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập có thể chuyển sang các khoản đầu tư có lợi suất cao hơn này.

Vì REITs không bị đánh thuế, REITs không niêm yết cũng mang lại lợi ích về thuế, giúp giảm hóa đơn thuế của bạn và do đó đảm bảo lợi tức đầu tư của bạn tốt hơn, các chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết. Cho dù bạn phân loại cổ tức REIT của mình là thu nhập thông thường, thu nhập từ vốn hay hoàn vốn, thì mỗi khoản đều bị đánh thuế theo thuế suất riêng.

Để đầu tư vào REITs không niêm yết, các nhà đầu tư thường làm việc với một nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính cá nhân. REIT không niêm yết là các sản phẩm đầu tư có hoa hồng cao, trong đó các đại diện bán hàng, người nhận hoa hồng, đưa ra các giao dịch khác nhau.

3. REIT không niêm yết có phải là một khoản đầu tư tốt không?

Với những đặc điểm riêng biệt của chúng so với REIT được giao dịch công khai, REIT không niêm yết có những rủi ro.

REIT không niêm yết có phí cao. Một số khoản phí này bao gồm các khoản phí trả trước như hoa hồng từ đại diện bán hàng hoặc công ty trình bày thỏa thuận, cùng với chi phí giao dịch và tổ chức cũng như phí mua tài sản và quản lý tài sản.

Theo SEC, phí có thể chiếm tới 15% giá chào bán. Nhưng với sự gia tăng của các nền tảng huy động vốn cộng đồng từ bất động sản, các nhà đầu tư có thể truy cập REIT không niêm yết trực tuyến với mức phí thấp hơn.

Các giao dịch REIT không niêm yết nổi tiếng là thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm có thể không thể đưa ra phán đoán chính xác về REIT không niêm yết vì họ có thể không hiểu được tất cả các chi phí trả trước và trả sau, làm ảnh hưởng đến giá trị của khoản đầu tư. Các chuyên gia cho biết, khi xem xét một cơ hội đầu tư, các nhà đầu tư nên hỏi đại diện bán hàng hoặc công ty sẽ nhận được bao nhiêu tiền hoa hồng, hiệu suất dự kiến ​​của bất động sản và các khoản phí.

Mặc dù thừa nhận những rủi ro đi kèm với REITs không niêm yết, nhưng điều quan trọng là phải công nhận giá trị của chúng.

Các khoản đầu tư REIT không niêm yết, phù hợp với các nhà đầu tư có chiến lược đầu tư dài hạn. Các nhà đầu tư có thể bị khóa trong một giao dịch REIT không niêm yết, trong vài năm trước khi nhận ra lợi nhuận. Quyết định từ bỏ khoản đầu tư sớm có thể dẫn đến phí cao hoặc mất tổng lợi nhuận. Vì lý do này, các nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng chấp nhận rủi ro ngắn hạn của mình khi đầu tư vào REIT không niêm yết,.

Lựa chọn thanh lý cổ phiếu trước một sự kiện thanh khoản có thể đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư vì REIT không niêm yết, có thể đưa ra các hạn chế về số lượng cổ phiếu có thể được mua lại. Nếu chương trình mua lại cho phép thanh lý sớm, cổ phiếu có thể được bán với giá trị thấp hơn giá trị mua ban đầu.

REIT được giao dịch công khai so với REIT không niêm yết: Do các REIT giao dịch công khai được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, chúng phải chịu sự biến động và tâm lý của thị trường. Nhưng sự biến động của thị trường chứng khoán không phải là mối quan tâm đối với các REIT không niêm yết, và các nhà đầu tư không phải lo lắng về biến động giá hàng ngày. Định giá của họ được xác định bởi giá trị của chính tài sản đó. Đây là lý do tại sao việc hiểu rõ giá trị nội tại của một tài sản và đảm bảo rằng nó được định giá đúng mức là rất quan trọng.

REITs không niêm yết có thể có một chân trời dài hạn hơn trong việc quản lý các khoản đầu tư của họ. Điều có thể gây lo ngại đối với REITs không niêm yết là "tính chu kỳ (độ nhạy kinh tế) của bất động sản và rủi ro tài trợ thường dẫn đến thu nhập và định giá có sự biến động định kỳ.

Các khoản đầu tư vào REIT công khai yêu cầu mua một cổ phiếu, số tiền đầu tư ban đầu điển hình cho REIT không niêm yết nằm trong khoảng từ 1.000 đô la đến 2.500 đô la, theo SEC. Hơn nữa, trong khi các khoản đầu tư REIT công khai sử dụng các chỉ số cho điểm chuẩn hiệu suất, các REIT không niêm yết không có điểm chuẩn độc lập để so sánh hiệu suất. Đây là nơi mà các nhà đầu tư sẽ phải dựa vào các công ty mà họ đang kinh doanh để cung cấp thông tin cập nhật đáng tin cậy về thông tin chi tiết về bất động sản.

Xem xét nhiều rủi ro, REITs không niêm yết có thể là một lựa chọn tốt hơn cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này và sẵn sàng và có thể chấp nhận những rủi ro duy nhất.