Phương pháp chi phí tái tạo là gì? Công thức của phương pháp chi phí tái tạo

Thẩm định giá được hiểu cơ bản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của pháp luật sao cho giá trị của tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo là một phương pháp thẩm định giá có ý nghĩa quan trọng. Chắc hẳn hiện nay vẫn còn nhiều người chưa hiểu rõ về thuật ngữ này.

1. Tìm hiểu về phương pháp chi phí tái tạo:

Khái niệm phương pháp chi phí tái tạo:

Phương pháp chi phí tái tạo được hiểu cơ bản là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí tái tạo hiện nay thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Cách tiếp cận từ chi phí được hiểu chính là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí tái tạo sẽ dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này sẽ bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức cụ thể như sau: Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Giải thích một số thuật ngữ liên quan:

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Chi phí tái tạo bao gồm:

+ Tất cả các chi phí có thể phát sinh khi tạo ra tài sản mang lại chức năng, công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường cần xác định và các giả thiết kèm theo.

+ Các loại chi phí cụ thể như: vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lí, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo qui định của pháp luật,....

+ Tất cả các khoản mục chi phí để có thể tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, bao gồm các điểm lỗi thời, lạc hậu.

Trong trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kĩ thuật để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu hoặc máy móc kĩ thuật tương tự với tài sản thẩm định giá.

- Tổng giá trị hao mòn của tài sản (giá trị hao mòn lũy kế của tài sản) được hiểu là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lí, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.

2. Vai trò của thẩm định giá:

Đất nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngày cành nhanh hơn, mạnh mẽ hơn và đất nước ta hiện nay cũng đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong nền kinh tế quốc dân. Hội nhập kinh tế cũng mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam trong việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Chính bởi vậy mà nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các chủ thể là những nhà đầu tư và các cá nhân. Vì vậy vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường. Hiện nay, thẩm định giá có những vai trò sau:

- Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới

- Thẩm định giá giúp tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới

- Thẩm định giá giúp tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản

- Thẩm định giá giúp định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.

- Thẩm định giá giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

Vai trò thẩm định giá đối với các lĩnh vực đời sống:

- Vai trò thẩm định giá đối với bất động sản cụ thể như sau:

+ Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về bất động sản

- Vai trò thẩm định giá đối với dự án đầu tư cụ thể như sau:

+ Các chủ thể là những nhà đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho các chủ thể là những nhà đầu tư tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.

+ Thẩm định dự án sẽ giúp các chủ thể là những nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để có thể chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

+ Thẩm định dự án giúp các chủ thể là những nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó giúp các chủ thể là những nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.

- Vai trò thẩm định giá đối với cơ quan Nhà nước:

+ Việc thẩm định giá giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án

+ Việc thẩm định giá giúp ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế và các tổ chức khác với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án.

- Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với các chủ thể là những nhà đầu tư:

+ Thẩm định dự án sẽ giúp các chủ thể là những nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để nhằm có thể từ đó loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

+ Thẩm định dự án giúp những nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.

- Vai trò thẩm định giá đối với doanh nghiệp:

+ Thẩm định giá giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.

+ Thẩm định giá giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.

+ Thẩm định giá chính là cơ sở quan trọng nhằm để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…

+ Thẩm định giá chính là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để có thể sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.