Một số điều lưu ý đối với giao dịch dân sự có bảo đảm thế chấp

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại “Bộ luật dân sự 2015”. Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đối với các giao dịch dân sự có biện pháp bảo đảm thế chấp, cần phải lưu ý các vấn đề sau:

1.    Tài sản thế chấp

Theo quy định tại “Bộ luật dân sự 2015” thì tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Bên thế chấp không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

       Tài sản thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản, là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Theo quy định tại điểm 2 khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/ NĐ – CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

“a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”

2.    Về hình thức
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.  Ví dụ như theo quy định tại khoản 1 Điều 130 “Luật đất đai 2013” (sửa đổi bổ sung năm 2009) thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
3.    Về thời hạn
Điều 344 Bộ luật Dân sự quy định thời hạn thế chấp do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thế chấp có thời hạn cho đến khi chấp dứt nghĩa vụ được bảo đảm.
4.    Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
4.1     Quyền
Theo quy định tại Điều 349 “Bộ luật dân sự 2015” thì bên thế chấp có các quyền sau:
•    Ðược khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;
•    Ðược đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
•    Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
•    Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
•    Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
•    Ðược cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;
•    Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4.2     Nghĩa vụ
•    Theo quy định tại Điều 348 “Bộ luật dân sự 2015”, bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ sau:
•    Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
•   Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
•  Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
•  Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này.
5.    Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
5.1    Quyền
Quyền của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 351 “Bộ luật dân sự 2015”, cụ thể như sau:
•    Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Ðiều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;
•    Ðược xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
•    Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;
•    Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;
•    Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
•    Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;
•    Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Ðiều 355 hoặc khoản 3 Ðiều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

5.2     Nghĩa vụ

Xem thêm: Những điều kiện bắt buộc để hợp đồng dân sự có hiệu lực

      Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 350 “Bộ luật dân sự 2015” như sau;
•    Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;
•    Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.
6.    Xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015” thì trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự thì việc xử lý tài sản thế chấp xử lý theo phương thức do hai bên lựa chọn hoặc bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán số tiền bán tài sản.

         Trên đây là một số kiến thức về biện pháp thế chấp mà quý khách hàng cần lưu ý khi tham gia vào giao dịch dân sự có biện pháp bảo đảm thế chấp. Từ kiến thức này, hy vọng rằng quý khách hàng có thể thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về thế chấp, bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình, tránh những sai phạm không đáng có khi tham gia giao dịch dân sự có biện pháp bảo đảm thế chấp