Lấn chiếm trong bất động sản là gì? Đặc điểm và cách tránh lấn chiếm?

Lấn chiếm là một thuật ngữ được sử dụng để mô tả sự mở rộng "quá mức", xâm phạm đến các công trình, đất đai của chủ sở hữu khác, lấn chiếm được coi là hành vi vi phạm pháp luật- trước hết là xâm phạm quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ. Khi nhắc tới lấn chiếm thì người ta thường nghĩ tới lấn chiếm đất đai.

1. Lấn chiếm trong bất động sản là gì?

Theo Từ điển Từ và ngữ Việt Nam, "lấn chiếm" là “coi như của mình phần đất thực ra là của công hay là của người khác”. Trong các văn bản pháp luật về đất đai, thuật ngữ lấn chiếm được cắt nghĩa thông qua hai thuật ngữ lấn đất và chiếm đất- hai thuật ngữ này mang lại 2 cách hiểu khác nhau và bản chất cũng khác nhau, thể hiện 2 hành vi khác nhau.

Pháp luật dân sự Việt Nam đưa ra khái niệm về bất động sản dưới hình thức liệt kê, theo đó, tại Khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự, cụ thể:

"1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật."

Lấn chiếm trong bất động sản là việc chủ sở hữu bất động sản vi phạm quyền sở hữu theo hợp đồng bằng cách xâm nhập, xây dựng hoặc mở rộng cấu trúc công trình bất hợp pháp trên đất của hàng xóm mà không được phép. Dù cố ý hay không cố ý lấn chiếm thì chủ tài sản vẫn phải chịu trách nhiệm về việc vi phạm quyền tài sản theo hợp đồng của người hàng xóm.

Cách đơn giản nhất để hiểu về sự lấn chiếm trong bất động sản là hình dung một đường vẽ trên cát. Một mặt của những gì đằng sau ranh giới thuộc về bạn, và mặt còn lại thuộc về người hàng xóm của bạn. (Nếu bạn đã từng ở chung phòng với anh chị em, bạn có thể hiểu tầm quan trọng của đường ranh giới đó.) Xâm phạm bất động sản xảy ra khi bạn hoặc hàng xóm của bạn đi ngang qua đường bất động sản, xâm nhập vào bất động sản của người kia mà không được sự cho phép của họ.

Lấn chiếm cũng có thể xảy ra khi bạn, với tư cách là chủ sở hữu bất động sản hoặc nhà đầu tư, xâm chiếm đất công. Điều này có thể xảy ra khi bạn mở rộng sân trong khuôn viên chung của một cộng đồng, đặt một khung thành bóng rổ kéo dài ra đường hoặc trồng những cây lớn mọc chắn ngang vỉa hè, để đưa ra một vài ví dụ.

Ví dụ về sự lấn chiếm

- Vào, xâm nhập hoặc đi ngang qua tài sản của hàng xóm một cách bất hợp pháp mà không được phép trước.

- Xây hàng rào vượt qua ranh giới tài sản của chính bạn và sang hàng xóm của bạn.

- Sở hữu một cây hoặc hàng rào có các nhánh cắt ngang giữa các đường tài sản.

- Mở rộng cấu trúc hoặc xây dựng trên đất của hàng xóm của bạn.

- Mở rộng các cấu trúc hoặc tòa nhà trên phạm vi công cộng (ví dụ: đường và vỉa hè).

- Việc xây dựng phi chính phủ chồng chéo lên các đường tài sản.

- Việc xây dựng của chính phủ chồng chéo lên các dòng tài sản mà không thông báo trước cho chủ sở hữu.

Các hình thức xâm lấn bao gồm:

- Xâm lấn nhỏ: Nó đề cập đến một tình huống có thể được giải quyết bằng một cuộc trò chuyện hoặc thương lượng đơn giản. Ví dụ về một sự xâm phạm nhỏ sẽ là những thứ như vườn hoặc hàng rào chồng lên các đường bất động sản.

- Sự xâm lấn lớn: Nó đề cập đến một tình huống cần được thương lượng, ủy quyền hoặc đưa ra tòa. Ví dụ về một hành vi xâm phạm lớn sẽ là kéo dài một tòa nhà trên đường tài sản hoặc một cành cây nhô ra có thể gây thương tích nghiêm trọng.

2. Đặc điểm của lấn chiếm trong bất động sản:

- Lấn chiếm trong bất động sản là không hợp pháp. Không ai có quyền lấn chiếm tài sản của người khác. Tuy nhiên, nếu việc lấn chiếm đã diễn ra trong nhiều năm, người lấn chiếm có thể đòi quyền sở hữu tài sản thông qua việc chiếm hữu bất lợi. Thông thường, các bất động sản bỏ trống hoặc không có người trông coi là mục tiêu dễ dàng cho những kẻ xâm phạm tài sản.

- Lấn chiếm trong bất động sản có thể thực hiện với lỗi cố ý hoặc vô ý. Người lấn chiếm có thể đã được cung cấp thông tin sai lệch về ranh giới đất đai. Ví dụ: hàng rào của người hàng xóm trồng để ngăn cách tài sản của anh ta với tài sản của bạn có thể phát triển theo thời gian và vô tình kéo dài thêm tài sản của bạn. Một người hàng xóm cũng có thể cố ý xây dựng cầu thang, lối đi hoặc tường chắn kéo dài sang khu nhà của bạn mà không có sự chấp thuận của bạn. Trừ khi có một thỏa thuận chính thức hoặc thỏa thuận cho phép hàng xóm hoặc một bên khác được phép sử dụng tài sản của bạn, nếu không có thể xảy ra xâm phạm. Trong các trường hợp khác, việc lấn chiếm tài sản là kết quả của việc nhà thầu xây dựng một tòa nhà, tường chắn hoặc kết cấu khác dựa trên thông tin sai lệch hoặc giải thích không chính xác hướng dẫn của người hàng xóm của bạn.

- Lấn chiếm trong bất động sản có nhiều hướng để giải quyết, trong đó có thể yêu cầu Tòa án theo hướng kiện dân sự. Nhưng trước hết các bên cần có sự thỏa thuận và thương lượng. Tuy nhiên, trước khi làm bất cứ điều gì, hãy đảm bảo rằng bạn biết ranh giới tài sản của mình ở đâu. Bạn sắp bắt đầu thảo luận với những người hàng xóm của mình và không muốn gây ra bất kỳ ác ý nào vượt qua ranh giới nhầm lẫn. Thoả thuận không trao quyền sở hữu cho bên kia; nó chỉ cấp quyền sử dụng một phần đất. Một ví dụ khác là cho một người hàng xóm quyền đi bộ qua đất của bạn để đến bãi biển chung, hoặc có lẽ bạn cần phải băng qua đất của người hàng xóm để vào tài sản riêng của mình. Mọi người thường được cấp phép để làm những việc này.

- Hành vi biểu hiện lấn chiếm trong bất động sản khá đa dạng, chẳng hạn như xây dựng hoặc mở rộng các công trình bên ngoài phạm vi tài sản của họ.

3. Cách tránh lấn chiếm trong bất động sản:

Các bước cần thực hiện để tránh xâm nhập tiềm ẩn. Vi phạm luật tài sản theo hợp đồng có thể dẫn đến một đống chi phí pháp lý. Trước khi mua đất, bạn nên biết cách tránh bị lấn chiếm tiềm ẩn.

- Khảo sát tài sản. Khi mua nhà mới, bạn nên nhờ người đến khảo sát tài sản để tránh các vấn đề có thể xảy ra lấn chiếm. Một cuộc khảo sát về bất động sản cung cấp thông tin liên quan đến cách bố trí thực tế của cơ sở kinh doanh của bạn, bao gồm các phép đo metes và giới hạn.

Trong khi metes mô tả vùng đất của bạn với chỉ đường và các phép đo ranh giới, thì ranh giới là mô tả về bất động sản của bạn bằng cách sử dụng các cấu trúc vật lý hoặc hiện tượng tự nhiên, chẳng hạn như đường thủy, tòa nhà hoặc đường công cộng. Một cuộc khảo sát cũng cho thấy các vị trí cải thiện bất động sản, bao gồm nhà ở, đường lái xe hoặc nhà kho.

Ngoài ra, cuộc khảo sát còn xác định bất kỳ hành vi xâm phạm tài sản nào đối với tài sản của bạn hoặc hàng xóm của bạn. Ngược lại, việc kiểm tra một cuộc khảo sát hiện có của một công ty chủ quyền sẽ xác định những cải tiến về tài sản đã được hoàn thành sau cuộc khảo sát ban đầu và xâm phạm tài sản của bạn. Tốt nhất bạn có thể đảm bảo rằng bất kỳ cải tiến nào bạn thực hiện gần đường bất động sản sẽ nằm trong ranh giới bất động sản của bạn nếu bạn dựa vào khảo sát tài sản khi thiết kế bất kỳ thay đổi nào bạn muốn thực hiện.

- Nhận thức về quyền tài sản. Trong một số trường hợp, việc lấn chiếm hoàn toàn là tình cờ. Chủ sở hữu bất động sản thường không biết về các quyền tài sản theo hợp đồng và có thể xây dựng các công trình trên đất của hàng xóm của họ mà không cần biết hoặc không được phép.

- Nhận thức về các dòng tài sản. Xây dựng hoặc mở rộng cấu trúc là hoàn toàn tốt, miễn là nó nằm trên tài sản của riêng bạn. Chủ sở hữu bất động sản nên biết vị trí chính xác của các đường bất động sản của hàng xóm để họ không mở rộng trái phép trên đất của họ.

Tất cả tài sản đều có mô tả hợp pháp được tòa án công nhận. Mô tả pháp lý này bao hàm hơn mô tả địa chỉ đường phố vì mô tả pháp lý cung cấp ranh giới chính xác của lô đất. Thông tin này có thể được tìm thấy trong chứng thư của một ngôi nhà. Người khảo sát truy cập thông tin này và sau đó có thể xác định ranh giới của bất động sản.

Người mua bất động sản thường mua bảo hiểm quyền sở hữu tại thời điểm mua. Một cuộc tìm kiếm tiêu đề thường phát hiện ra bất kỳ sự dễ dàng hoặc thỏa thuận hành động nào có thể xảy ra đối với bất động sản và người mua tiềm năng sau đó có thể quyết định xem họ có muốn mua hay không, hoặc có thể họ sẽ mua nhưng với giá giảm. Nhưng nếu điều gì đó xảy ra như vậy, bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bắt đầu có hiệu lực, có nghĩa là công ty quyền sở hữu có khả năng cần phải bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu mới, người bây giờ phải đối phó với một tình huống dễ dàng hoặc hành động không mong muốn mới được phát hiện và có thể không mong muốn.