Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn là gì? Tác động của khủng hoảng

Khi nhắc tới " Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn" chúng ta có thể hiểu đây là loại hình cho vay thế chấp mà bên khách hàng lag người không có đủ các tiêu chuẩn cơ bản để vay vốn. Nếu ngân hàng bán nhiều khoản thế chấp để hoạt động chứng khoán thông qua thị trường thứ cấp sẽ dẫn tới tình trạng trung đó là Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn.

1. Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn là gì?

Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn trong tiếng Anh là "Subprime mortgage crisis".

Khi chúng ta nhắc tới khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn xảy ra khi các ngân hàng bán quá nhiều khoản thế chấp để đáp ứng nhu cầu về chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp thông qua thị trường thứ cấp.

2. Tác động của khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn:

Thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục suy yếu với tỉ lệ bán các căn nhà mới giảm sau mỗi tháng trong đầu năm 2008 và với con số hơn 800.000 ngôi nhà chưa bán được đã đè nặng lên thị trường, gây sức ép tới giá nhà, sự khan hiếm tín dụng cho các hoạt động kinh doanh đã cho thấy thị trường đang suy giảm. Nhiều công ty cắt giảm dự án đầu tư, một số khác buộc phải từ bỏ kế hoạch kinh doanh hiệu quả do không tìm kiếm được nguồn tài trợ từ ngân hàng.GDP của Mỹ chỉ tăng 0,6% trong quí IV năm 2007 và quí I năm 2008, so với mức 4% năm 2006. Với việc con số thất nghiệp tháng gia tăng liên tục kể từ tháng 4/2008 nhiều nhà kinh tế đã tuyên bố rằng kinh tế Mỹ đang trong tình trạng suy thoái cho dù Cục nghiên cứu kinh tế quốc gia (NBER) đã không đồng tình.

Ở Châu Âu, các nền kinh tế đều đã tăng trưởng chậm lại nhưng chưa đến mức rơi vào suy thoái. Tuy nhiên, IMF đã phải hạ dự đoán về tốc độ tăng trưởng toàn cầu do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính.Các nền kinh tế đang phát triển (đặc biệt là các nước ở Châu Á) có khả năng chịu đựng rất tốt. Tuy nhiên, những tác động không đáng mong đợi từ cuộc suy thoái kéo dài của Mỹ ảnh hưởng đến các nước phụ thuộc vào xuất khẩu như: Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan và Việt Nam.

3. Cách thức tạo khủng hoảng:

Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn được thực hiện thông qua một công cụ tài chính hiện đại khá tinh vi được gọi là nghiệp vụ chứng khoán hóa. Ngày nay, các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khoán hóa rất đa dạng bao gồm các khoản cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thương mại, các khoản phải thu thương mại, v.v...

Với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo. Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu tư đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn một cách dễ dàng.

Các ngân hàng đầu tư quốc tế thi nhau bơm vốn cho các công ty tài chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn hoặc thành lập các công ty cho vay của riêng mình. Hàng loạt chủ thể tham gia vào qui trình cho vay và chứng khoán hóa như ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi giới cho vay, v.v... đều thu được các khoản thu nhập kếch sù.

Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lí cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Giá bất động sản tăng nhanh chóng.

Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất.

Trong trường hợp không trả được nợ, theo đó với hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản, Cleveland (Ohio) là thành phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới. Theo số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Cleveland bị thu hồi để phát mại. Những người nhập cư với giấc mơ mua nhà lại trở về tay trắng. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong quí III năm 2007, mức tồi tệ nhất từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930.

Ngay lập tức, Cục dự trữ liên bang Mỹ và Ngân hàng Trung ương Châu Âu phải bơm số vốn khổng lồ vào thị trường. Từ tháng 9/2007, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã liên tục 5 lần cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức 3%/ năm. Đây là những biện pháp rất mạnh nhằm cứu vãn nền kinh tế Mỹ khỏi cuộc khủng hoảng này.

4. Đặc điểm của hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn:

Độ rủi ro cao:

+ Tài sản thế chấp là tài sản hình thành từ nguồn tín dụng. Tài sản thế chấp cho các khoản vay này thường chính là các bất động sản mà người vay vốn mua.

+ Hạn mức cho vay cao.

+ Thời hạn cho vay dài. Các khoản vay thế chấp này thường được kéo dài thời gian trả nợ của người đi vay.

+ Lãi suất cao.

+ Khả năng chi trả và điểm tín dụng của người đi vay không được xét theo quy định. Do vậy khi thị trường suy thoái, những người đi vay dạng này không có điều kiện trả nợ.

Quá trình phân bố rủi ro rộng:

Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn có quá trình lan truyền, phân bố rủi ro rộng do sau khi cho vay, ngân hàng chuyển nhượng khoản vay cho công ty cho vay thế chấp. Như vậy thì tiếp theo với các công ty này thực hiện phát hành trái phiếu tái thế chấp chuyển nhượng rộng rãi trên thị trường chứng khoán, với hình thức này, người cho vay thực  cụ thể với người nắm giữ trái phiếu tái thế chấp và người đi vay không biết nhau với mức độ lan tỏa rủi ro rộng là do sự mua đi bán lại các công cụ tài chính phát sinh kéo theo quá nhiều các thành phần đầu tư trong nước và nước ngoài vào cuộc chơi.

Tính thanh khoản cao:

Do những khoản vay đã được trái phiếu hóa thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể chuyển nhượng, mua bán dễ dàng và rộng rãi trên thị trường chứng khoán nên tín dụng có tính thanh khoản cao. Cho vay thế chấp dưới chuẩn là hình thức cho vay mang tính rủi ro rất cao. Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Đây cũng là nguyên nhân tạo nên cuộc khủng hoảng tín dụng 2007 tại Mỹ và khiến cả thế giới vẫn phải rùng mình mỗi khi nhắc đến.

Lưu ý: 

Hiện nay chúng ta thấy ngay tại Việt Nam các sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn hầu như là không có và hầu như là có rất ít ngân hàng mạo hiểm cho vay với khách hàng có nợ dưới tiêu chuẩn, đa số các ngân hàng thường đưa ra một quy trình xét duyệt hồ sơ vay vốn khá khắt khe để sàng lọc hồ sơ đáp ứng được các điều kiện cho vay do ngân hàng yêu cầu. Trong đó, lịch sử tín dụng, thu nhập hiện tại, mức độ uy tín của đơn vị nơi khách hàng đang làm việc, giá trị của tài sản thế chấp... sẽ là căn cứ quan trọng để ngân hàng xem xét có cho vay hay không.

- Nếu khách hàng đã từng bị nợ xấu thì phải chờ một khoảng thời gian tương đối dài có thể đến 5 năm (tùy mức độ nợ xấu) để cải thiện điểm tín dụng của mình. Vì vậy, khi vay vốn hãy chủ động sắp xếp kế hoạch trả nợ đúng hạn để lần vay vốn tiếp theo diễn ra thuận lợi nhất.

Bài học từ khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹnhư sau: 

Nợ dưới chuẩn ở Mỹ có mức độ rủi ro tín dụng rất cao, bù lại có mức lãi suất vay trả góp cũng rất hấp dẫn và được áp dụng với các sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà, thế chấp vay mua xe ô tô, thẻ tín dụng... Đối tượng khách hàng thường là dân nhập cư vào Mỹ. Tháng 8/2007, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn đã nổ ra ở Mỹ mà không có bất kỳ dấu hiệu cảnh báo nào.

Theo đó ta thấy có rất nhiều cuộc khủng hoảng diễn biến mạnh mẽ đến các trung tâm tài chính lớn khác như tại london, Tokyo, Paris, Frankfurt và lần đầu tiên nhiều ngân hàng lớn rơi vào khủng hoảng cho vay thế chấp kiểu này. Cuộc khủng hoảng này có tác động mạnh đến cả hệ thống tài chính lẫn nền kinh tế thực. Các cơ quan điều tiết tài chính của Mỹ, từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED), Ủy ban Chứng khoán (SEC) cho tới Bộ Tài chính đều đã phải vào cuộc nhằm giải quyết khủng hoảng. Xem thêm bài học từ khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ.