Khoản vay 125% là gì? Cách thức hoạt động của khoản vay 125%

Vay có thế chấp đang là một phương án được nhiều người lựa chọn để khắc phục những khó khăn về tài chính, đặc biệt là khi họ cần tiền mặt. Khi nghiên cứu về vay có thế chấp, tác giả nhận thấy một trong các hình thức vay được đề cập đến đó là khoản vay 125%. Khoản vay 125% xuất hiện và trở nên phổ biến từ năm 1990 và tồn tại ở một số quốc gia cho đến bây giờ.

1. Khoản vay 125% là gì?

Khoản vay 125% ra đời lần đầu và trở nên phổ biến trong những năm 1990, trong một số trường hợp, được thiết kế cho những người vay rủi ro thấp với điểm tín dụng cao, những người muốn vay nhiều hơn vốn chủ sở hữu nhà hiện có của họ. Trong số các yếu tố khác, 125% các khoản vay đóng một vai trò trong cuộc khủng hoảng nhà ở 2007–08. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản trên toàn quốc, được kích hoạt bởi cuộc suy thoái thế chấp dưới chuẩn, khiến nhiều người "chìm trong nước" - nghĩa là, nợ tiền thế chấp nhiều hơn tiền mua nhà của họ.

Khoản vay 125% là khoản vay tài chính, thường là khoản vay mua nhà, với số tiền vay sơ bộ tương đương với 125% giá trị căn hộ sơ bộ. Nói cách khác, khoản vay tài chính 125% có tỷ lệ khoản vay trên giá trị là 125%.

Theo thuật ngữ tài chính, khoản vay 125% có tỷ lệ vốn vay trên giá trị (LTV) là 125%. Tỷ lệ LTV, so sánh quy mô của khoản vay so với giá trị được thẩm định của tài sản đóng vai trò bảo đảm, được người cho vay sử dụng để đánh giá rủi ro vỡ nợ của khoản vay. Khoản vay 125% được coi là rủi ro hơn khoản vay có tỷ lệ LTV dưới 100%. Trên thực tế, với hình thức thế chấp truyền thống, quy mô khoản vay thường không vượt quá 80% giá trị tài sản. Do đó, theo phương pháp định giá dựa trên rủi ro mà người cho vay sử dụng, một khoản vay có tỷ lệ LTV là 125% sẽ có lãi suất cao hơn so với một khoản vay có tỷ lệ LTV thấp hơn - trong một số trường hợp là gấp đôi.

Các chủ nhà vay 125% thường làm như vậy khi tái cấp vốn cho ngôi nhà của họ để họ có thể tiếp cận nhiều tiền mặt hơn từ nguồn vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của họ. Động cơ của họ có thể là sử dụng khoản vay để trả các khoản nợ khác cũng có lãi suất cao, chẳng hạn như thẻ tín dụng. Nhưng vì khoản vay 125% có lãi suất cao hơn và có thể có thêm phí, nên bất kỳ ai đang cân nhắc việc này nên có kế hoạch mua sắm xung quanh để có điều kiện tốt nhất.

Một số chuyên gia bất động sản nói rằng khoản vay 125% không chỉ đắt hơn khoản vay mua nhà truyền thống mà còn khiến những chủ nhà vay vốn không tồn tại có thể thấy mình mắc kẹt với các khoản vay trong nhiều năm mà không có khả năng tái cấp vốn cho chúng. Hơn nữa, các chuyên gia thuế cho rằng trong một số trường hợp, một phần đáng kể lãi của các khoản vay đó có thể không được khấu trừ thuế.

2. Cách thức hoạt động của khoản vay 125%:

Hiểu cách thức hoạt động của khoản vay 125% là điều quan trọng đối với những người mua nhà hiện tại và tương lai, những người có thể thấy mình hoặc ai đó mà họ biết trong tình huống mà họ "đang chìm" trong thế chấp.

Cách thức hoạt động của khoản vay 125% khá đơn giản. Ví dụ, một chủ nhà có số dư thế chấp 150.000 đô la đối với một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la, có thể vay một khoản '' vốn chủ sở hữu '' lên tới 100.000 đô la, mặc dù vốn chủ sở hữu thực tế trong ngôi nhà chỉ là 50.000 đô la. Điều đó sẽ dẫn đến tổng số nợ 250.000 đô la đối với tài sản 200.000 đô la.

Harless giải thích các bước tiếp theo cho quy trình cho vay 125%: “Tùy thuộc vào hình thức của ứng dụng đó, đơn đăng ký có thể bao gồm các chi phí đóng, sẽ cộng vào số dư nợ. Tuy nhiên, một số tùy chọn có thể được thực hiện mà không có chi phí đóng. Chi phí và mức giá được điều chỉnh tùy chỉnh, dựa trên những gì khách hàng cảm thấy thoải mái. ” Khoản vay 125% cung cấp các lựa chọn tái cấp vốn cho các chủ nhà cần điều chỉnh khoản thế chấp khi giá trị căn nhà của họ giảm xuống dưới mức họ nợ trên số dư hiện tại.

Các khoản phí điển hình liên quan đến chương trình cho vay này là phí khởi tạo khoản vay, phí đăng ký, phí xử lý, phí bảo lãnh phát hành và phí đóng. Ngoài ra, sẽ có phí của bên thứ ba, hoặc phí ký quỹ, quyền sở hữu, thẩm định và ghi chép được đánh giá với khoản vay. Mặc dù khoản vay kết quả mang lại cho người vay một số tiền vượt quá số vốn chủ sở hữu của ngôi nhà, khoản vay được đóng lại giống như bất kỳ khoản vay nào khác. Một số người cho vay đã hợp lý hóa quy trình, nhưng phần lớn, quy trình vẫn không thay đổi.

Có thể thực hiện khoản vay 125% ở đâu?

Một là, thị trường nội địa

Nơi đầu tiên nên xem xét tìm kiếm khoản vay 125% vốn tự có mua nhà là tại các công ty cho vay tại địa phương. Rất có thể có một số tùy chọn cục bộ mà bạn có thể điều tra. Mặc dù không phải người cho vay nào cũng sẽ có loại chương trình này, nhưng có khả năng ít nhất một người ở thị trường địa phương của bạn sẽ có chương trình này. Tìm một người nào đó trong khu vực địa phương của bạn mà bạn có thể hợp tác kinh doanh là một tài sản lớn. Bạn có thể nói chuyện trực tiếp với họ và đặt câu hỏi cho họ khi bạn cần giúp đỡ. Họ sẽ muốn kiếm tiền từ công việc kinh doanh của bạn và sẽ làm bất cứ điều gì có thể để giúp bạn.

Hai là, người cho vay trực tuyến

Sau khi bạn đã thấy những gì thị trường địa phương cung cấp, bạn có thể kiểm tra trực tuyến các khoản vay vốn mua nhà 125%. Internet là một công cụ tuyệt vời để nghiên cứu các khoản vay và nó cung cấp cho bạn nhiều lựa chọn cho khoản vay 125% vốn sở hữu nhà. Một trong những cách dễ nhất để mua sắm trực tuyến là điền vào đơn đăng ký tại trang web cơ sở dữ liệu của người cho vay. Họ có nhiều người cho vay khác nhau sẽ cạnh tranh cho doanh nghiệp của bạn. Khi bạn gửi đơn đăng ký của mình đến các trang web này, bạn thường sẽ nhận được một số tùy chọn để xem xét. Bạn có thể xem qua từng cái và nói chuyện với đại diện khoản vay qua điện thoại hoặc trực tuyến. Họ sẽ có thể trả lời các câu hỏi của bạn và giúp bạn hiểu các sản phẩm mà họ đang cung cấp.

Ưu, nhược điểm của khoản vay 125%

Lợi thế của khoản vay 125% là nó có thể cho phép chủ nhà, đặc biệt là người chưa tích lũy được nhiều vốn sở hữu nhà hoặc tài sản thực sự giảm giá trị, nhận được nhiều tiền mặt hơn họ có thể. có thể làm khác.

Theo định nghĩa, ông Gumbinger giải thích, khoản vay 125% dẫn đến '' vốn chủ sở hữu âm '' vì tổng số nợ vượt quá giá trị thị trường của tài sản. Và điều đó khiến chủ nhà gần như không thể tái cấp vốn cho một khoản vay thông thường vào một ngày sau đó vì những người cho vay thông thường thường giới hạn khoản vay của họ ở mức 80 hoặc 90% giá trị thị trường.

Có thêm rủi ro so với khoản vay nhỏ hơn - tổn thất cho cả người đi vay và người cho vay. Người đi vay sẽ có nhiều khoản vay hơn, và người cho vay sẽ phải đối mặt với rủi ro bổ sung trong trường hợp vỡ nợ. Nếu người đi vay không trả được nợ, người cho vay có thể tịch thu tài sản và bán nó, nhưng cơ hội lấy lại toàn bộ số tiền là rất nhỏ.

Cái giá mà người vay phải trả?

Hầu hết các khoản thế chấp 125% lần 2 sẽ tính phí trả trước của bạn ngoài các chi phí đóng cửa thông thường và phí tài chính. Phí trả trước có thể lên tới 10 phần trăm số tiền vay, hoặc 14.500 đô la theo ví dụ trên. Hơn nữa, lãi suất sẽ cao hơn so với những gì bạn phải trả cho khoản thế chấp thứ hai truyền thống, do những rủi ro gia tăng liên quan đến việc sử dụng quá mức cho căn nhà.

Rủi ro đối với người cho vay tương đối dễ xác định. Nếu bạn vỡ nợ, người cho vay sẽ thu giữ nhà và bán nó. Nhưng khi giá bán nhỏ hơn số tiền bạn đã vay, người cho vay cũng phải đuổi theo bạn để thu hồi số tiền còn lại.

Rủi ro đối với bạn phức tạp hơn. Rõ ràng, bạn phải đối mặt với việc bị tịch thu tài sản nếu thu nhập của bạn thay đổi và bạn không còn đủ khả năng chi trả. Nhưng bạn cũng có thể bị mắc kẹt trong nhà lâu hơn bạn muốn. Quay trở lại ví dụ trên, nếu bạn muốn bán căn nhà với giá 300.000 đô la, bạn sẽ vẫn phải huy động thêm 75.000 đô la tiền mặt để trả hết cả hai khoản thế chấp. Trên hết, bạn sẽ cần thêm tiền mặt để trang trải các chi phí khác liên quan đến việc mua bán, chẳng hạn như hoa hồng cho người môi giới và chi phí sửa chữa nhà. Sau đó, có một thách thức là mua một ngôi nhà mới mà không phải trả trước.

Tuy nhiên, sự ra đời của khoản vay 125% đã có những ưu điểm mà người vay có thể lựa chọn để vượt qua được nhược điểm của nó, khoản vay 125% thực sự có vai trò quan trọng và việc áp dụng khoản vay này là xu thế trong sự vận hành và phát triển của ngành tài chính.