Hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh có cần phải công chứng không? Công chứng hợp đồng thuê nhà - thủ tục mới nhất năm 2021.
Hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê nhà kinh doanh là hai dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận bằng văn bản của hai bên, bên bán và bên cho thuê, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật dân sự, Luật nhà ở và pháp luật khác có liên quan.
Bên cho thuê không có quyền đòi lại nhà trước thời hạn trong hợp đồng trừ trường hợp bên thuê đồng í, bên thuê nếu trả lại nhà trước thời hạn của hợp đồng thì phải chấp nhận trả toàn bộ số tiền thuê đến ngày trong hợp đồng, bên thuê không được phép sử dụng nhà thuê với mục đích khác trong hợp đồng. Từ đó cho thấy việc lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản rất hữu ích trong việc rằng buộc trách nhiệm hai bên, tuy nhiên hợp đồng thuê nhà được soạn thảo như thế nào và có bắt buộc phải công chứng không thì chúng ta cần phải biết để tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật dân sự khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Hiện nay việc thuê nhà để ở hay để kinh doanh, làm văn phòng, xưởng sản xuất diễn ra ngày càng phổ biến và rộng rãi. Vậy nên việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà để làm sao vừa đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia vừa đảm bảo giá trị pháp lý thì cả bên thuê và bên cho thuê cần biết những quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này mà trước hết là cần tìm hiểu về hình thức của loại hợp đồng, vì trong trường hợp ngay cả khi hợp đồng được thiết lập nhưng không đảm bảo về mặt hình thức cũng sẽ không phát sinh giá trị pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ trả lời câu hỏi mà rất nhiều người đang thắc mắc là hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh có bắt buộc phải công chứng không và sẽ hướng dẫn mọi người cách soạn thảo hợp đồng tối ưu nhất và đảm bảo nhất.
Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà, thuê nhà để kinh doanh có bắt buộc phải công chứng không?
Dựa trên quy định tại Điều 472 Luật dân sự 2015 để xác định hiện nay hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để nhằm mục đích khác (mục đích kinh doanh) được thực hiện theo hướng dẫn của Luật dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Do đó Luật dân sự, Luật nhà ở là hai văn bản pháp luật chính sẽ hướng dẫn liên quan đến hợp đồng về nhà ở, quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng nhà ở mà phổ biến hiện nay là hợp đồng thuê nhà ở, thuê nhà để kinh doanh.
Tại thời điểm Luật dân sự 2005 còn hiệu lực thì tại Điều 492 có quy định về hình thức của loại hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng bắt buộc phải được thiết lập thành văn bản, nếu thời hạn từ 6 tháng trở lên thì bắt buộc phải công chứng hợp đồng. Quy định này có nghĩa là hợp đồng cho thuê nhà để ở hoặc thuê nhà để mục đích khác với thời hạn 06 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên đến thời điểm ngày 01/07/2015 khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thì dựa trên quy định tại Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 lại không yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Vậy nên cùng một vấn đề hai văn bản luật lại có quy định khác nhau. Điều này gay tranh cãi và gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền không biết xử lý thế nào, áp dụng luật nào khi có tranh chấp xảy ra, công nhận hay không công nhận tính giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà không công chứng, chứng thực.
Bộ luật dân sự 2015 ra đời thay thế “Bộ luật dân sự 2015” đã hoàn toàn bãi bỏ điều khoản về việc bắt buộc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà ở. Chính vì vậy, kể từ ngày 01/01/2017 căn cứ vào các quy định tại Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2015 đối với hợp đồng thuê nhà ở, Hợp đồng thuê nhà ở với mục đích khác (Thuê nhà kinh doanh) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này đã được thống nhất trong các văn bản pháp luật có liên quan và không gây ra bất kỳ sự mâu thuẫn nào như trước thời điểm Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê nhà cá nhân chúng ta nên công chứng để nâng cao tính pháp lý và sự ràng buộc đối với bên cho thuê vì trong thực tế có rất nhiều trường hợp bên cho thuê không tuân thủ các điều khoản trong Hợp đồng, không hợp tác để bên thuê làm thủ tục liên quan đến thuế, tự ý tăng tiền nhà…
Căn cứ vào Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì đối với các giao dịch quy định tại khoản 2 điều này có quy định về loại hợp đồng không cần công chứng (hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh là loại hợp đồng không cần phải công chứng) thì thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm kí kết hợp đồng.Còn đối với trường hợp các bên có mong muốn công chứng hợp đồng nhà, hợp đồng cho thuê kinh doanh thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng được xác định dựa theo quy định tại Khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở 2014 về các trường hợp hợp đồng về nhà ở bắt buộc phải công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Kề từ thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực đồng thời làm phát sinh quyền và nghĩa vụ buộc các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành, nếu một trong hai bên vi phạm thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Thứ hai, thủ tục tiến hành xác lập hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh
Hiện nay không có quy chuẩn pháp luật quy định mẫu hợp đồng thuê nhà để ở hay để mục đích khác như kinh doanh. Vì vậy hai bên có thể viết tay hoặc soạn thảo theo mẫu hợp đồng có sẵn trên mạng tuy nhiên phải đảm bảo đầy đủ các mục thông tin bao gồm:
– Bên cho thuê và bên thuê : ghi rõ họ tên, số Chứng minh nhân dân, nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, chỗ ở hiện tại, số điện thoại liên lạc
– Nhà cho thuê : địa chỉ nhà thuê, diện tích cho thuê, nhà thuê và tài sản kèm theo ( nếu có), mục đích thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán tiền thuê, thời điểm bàn giao nhà. Đặt cọc tiền thuê nhà (nếu có), số tiền đặt cọc ghi rõ bằng số và chứ, số tiền đặt cọc ghi rõ để nhằm mục đích thực hiện hợp đồng cho thuê nhà, số tiền đặt cọc được xử lý như thế nào khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng
– Tiền thuê nhà : là số tiền thanh toán theo tháng hoặc thanh toán cả cho toàn bộ thời gian thuê, không bao gồm các chi phí dịch vụ mà bên thuê sử dụng ví dụ như điện, nước , mạng internet… , thời điểm thanh toán hàng tháng và phương thức trả tiền.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng
Người thuê cần lưu ý tìm hiểu kĩ người cho thuê có thuộc quyền chiếm hữu với ngôi nhà đấy không, tức là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay không? .Căn nhà thuê có bị thế chấp tại Ngân hàng hay không thì cần có sự đồng ý của Ngân hàng, số tiền đặt cọc phải ghi rõ điều kiện nhận lại khoản tiền đặt cọc
Hai bên ký tên tên hợp đồng và nêu rõ thời điểm pháp sinh hiệu lực. Hợp đồng được lập thành hai bản mỗi bên giữ một bản, nếu có nhu cầu thì có thể công chứng hợp đồng này để bảo đảm giá trị pháp ly cao hơn, tuy nhiên về mặt bản chất hợp đồng sẽ không bị vô hiệu vì lý do không công chứng
Mục lục bài viết
1. Công chứng hợp đồng thuê nhà ở
Trình tự thực hiện:
– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
– Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.
– Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng
Thành phần hồ sơ:
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản
– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở; bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hợp đồng (trường hợp tự soạn thảo sẵn).
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết:
– Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
– Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức
Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Tổ chức hành nghề công chứng
Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức hành nghề công chứng
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản công chứng
Lệ phí:
Mức phí đối với các việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản (tính trên tổng số tiền thuê) được tính như sau:
| STT | Giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 40 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 80 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng | 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 8 triệu đồng/trường hợp) |
Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính (nếu có): Không
2. Cách tính lệ phí công chứng của hợp đồng thuê nhà
Hiện nay, sự bùng nổ dân số ở các thành phố lớn của Việt Nam đang diễn ra hết sức nhanh chóng, đặc biệt là tai các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí minh. Sự bùng nổ dân số đó kéo theo sức ép về nhu cầu nhà ở đối với những ai không có hộ khẩu ở các thành phố lớn, chính điều này đã thúc đẩy sự phát triển của các dịch vụ cho thuê quyền sử dụng đất, thuê nhà ở với nhiều hợp đồng có giá trị lớn. Nhằm đảm bảo tính hợp pháp, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, thì dịch vụ công chứng là công cụ pháp lý đắc lực trong việc đảm bảo các yêu cầu trên. Liên bộ Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp đã cho ban hành Thông tư liên lịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19 tháng 1 năm 2012 hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.
Theo đó, mức thu phí đối với các việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở được quy định tại Điều 2, Khoản 2, Điểm b, Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP. Mức thu phí cụ thể như sau:
| Số TT | Giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 40 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 80 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng | 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 8 triệu đồng/trường hợp) |
3. Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà không chứng thực
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có cho một người thuê nhà đã được hai năm tuy nhiên trong hợp đồng chúng tôi thỏa thuận là 3 năm. Nay người đó không muốn thuê nhà nữa và muốn chấm dứt hợp đồng nhưng tôi không đồng ý. Tuy nhiên hợp đồng thuê nhà mà chúng tôi lập không có công chứng, chứng thực. Xin cho hỏi trong trường hợp này tôi có thể kiện người thuê nhà kia không?
Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp của bạn, bên thuê nhà đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng về thời gian thuê nhà nên nếu thỏa thuận không được, bạn hoàn toàn có quyền kiện bên thuê nhà ra Tòa để đòi lại quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Tuy nhiên vì hợp đồng thuê nhà của bạn có thời hạn là 3 năm nên bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đi đăng ký. Nếu không công chứng hoặc chứng thực và đăng ký thì hợp đồng của bạn có thể sẽ bị tuyên vô hiệu.
“Bộ luật dân sự 2015” quy định:
“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Điều 410. Hợp đồng dân sự vô hiệu
1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy nếu trong thời hạn Tòa án đã định mà bạn và bên thuê nhà không thực hiện đúng quy định về hợp đồng thuê nhà thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng của bạn vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền và bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường.
4. Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi Luật sư: Năm 2012, tôi có cho thuê 01 mặt bằng và nhà ở (cấp 4) có công chứng và sau này có thỏa thuận khác nên làm thêm 01 phụ lục hợp đồng và cũng đã công chứng, tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng. Bên thuê nhà đã vi phạm các điều sau:
– Trong hợp đồng ghi rõ là bên thuê phải trả tiền thuê đúng hạn vào trước ngày 05 tây hàng tháng nhưng mấy năm nay bên thuê luôn trả tiền nhà cuối tháng, có khi để đến đầu tháng sau nữa mới trả, có nhắc nhở nhưng tình trạng vẫn như cũ.
– Theo Hợp đồng, mỗi năm sẽ tăng thêm tiền thuê nhà là 10%, trong năm 2016, bên thuê vẫn trả số tiền hàng tháng bằng với năm 2015, số tiền mỗi tháng chênh lệch là: 2.420.000 x 8 tháng = 19.360.000 đồng.
– Trong hợp đồng ghi rõ chỉ cho thuê kinh doanh ăn uống và không được cho người khác thuê lại, nhưng hiện nay, bên thuê còn cho 03 người khác thuê nhà trên đất của tôi mà không báo cho tôi biết, khi tôi muốn lên đất thuê làm rõ vấn đề này thì bên thuê ngăn cản nói là lên là cản trở việc kinh doanh.
– Trên đất còn có 01 căn nhà, lúc cho thuê là mới xây, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng vì bên thuê nấu ăn bằng than đá gây hư tôn lợp, đụt thủng nhà nhiều chỗ, và xây ngăn ra để cho thuê.
– Lúc thuê, bên thuê có mua một số đồ của tôi với giá trị là 70.000.000 đồng, trong Hợp đồng ghi rõ là năm 2014 phải thanh toán đủ nhưng tới nay vẫn chưa thanh toán.
Vậy, với những vi phạm như vậy thì tôi có thể đưa ra tòa án để đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng được hay không? Tôi được bồi thường thiệt hại như thế nào? Nếu bên thuê không chịu chấm dứt Hợp đồng, không trả lại nhà và bồi thường thiệt hại thì tôi phải làm sao? Trong thời gian tòa án giải quyết, tiền thuê nhà có được tính hay không? Kính mong Luật sư cho ý kiến! Cảm ơn Luật sư.
Luật sư tư vấn:
Tại “Bộ luật dân sự 2015” có quy định về hợp đồng thuê nhà như sau:
Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Điều 494. Quyền của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:
1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;
2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này;
3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;
4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.
Điều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở
Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;
3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;
5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.
Điều 496. Quyền của bên thuê nhà ở
Bên thuê nhà có các quyền sau đây:
1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;
2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này.
Đồng thời, tại Điều 498 “Bộ luật dân sự 2015” có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
…..
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.
Theo thông tin bạn trình bày, bạn có cho thuê một mặt bằng và nhà ở (cấp 4) có công chứng và sau này có thỏa thuận khác nên làm thêm một phụ lục hợp đồng và đã công chứng, tiền thế chấp là 300.000.000 đồng, trong quá trình thực hiện thì bên thuê nhà đã vi phạm về thời hạn thanh toán tiền thuê nhà, trong hợp đồng ghi rõ chỉ cho thuê kinh doanh ăn uống và không được cho người khác thuê lại, nhưng hiện nay, bên thuê còn cho 03 người khác thuê nhà mà không báo cho bạn,.. Căn cứ theo thông tin bạn trình bày, cũng các quy định trên thì bạn có quyền đơn phương hợp đồng. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác. Ngoài ra, đối với trường hợp là bên thuê có mua một số đồ của bạn với giá trị là 70.000.000 đồng, trong hợp đồng ghi rõ là năm 2014 phải thanh toán đủ nhưng tới nay vẫn chưa thanh toán. Do vậy, bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân để được bảo vệ quyền lợi.
Vấn đề bồi thường thì sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê, đồng thời phụ thuộc vào việc bạn chứng minh được thiệt hại của bạn và nguyên nhân dẫn đến thiệt hại của bạn là do bên thuê vi phạm hợp đồng. Bạn cũng cần lưu ý rằng, nếu trong thời gian Tòa án giải quyết mà bên kia vẫn sử dụng và chưa trả lại nhà cho bạn thì bên thuê vẫn phải thanh toán số tiền thuê nhà.
5. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật Sư, tôi có thuê 1 căn nhà nhỏ, giá 1,5tr/tháng trong thời hạn 2 năm. Khi làm hợp đồng thì rất sơ sài, do gấp nên tôi đã kí hợp đồng đó (tôi gửi trước 6 tháng tiền thuê là 9 triệu, không có đặt cọc). Giờ thấy chủ nhà thường xuyên nói mà không giữ lời nên tôi không an tâm, định làm lại hợp đồng mới và tôi yêu cầu công chứng thì chủ nhà không chịu. Hiện tại tôi đã ở được nửa tháng rồi. Xin hỏi trường hợp của tôi có được làm lại hợp đồng mới không? Nếu có, bên chủ nhà không chịu đi công chứng thì tôi phải làm thế nào? Giờ tôi không muốn thuê nữa thì khoản tiền 9 triệu đưa trước sẽ giải quyết ra sao? Xin cảm ơn Luật Sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, về việc công chứng hợp đồng thuê nhà:
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, không có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở.
Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
…”
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Nếu hai bên có nhu cầu công chứng thì có thể thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng Nhà nước. Do đó, nếu người cho thuê không đồng ý đi công chứng hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng thuê nhà trước đó ký vẫn có giá trị pháp lý.
Về việc ký kết lại hợp đồng thuê nhà, bạn và người cho thuê phải thỏa thuận với nhau về vấn đề này, nếu người cho thuê nhà không đồng ý thì sẽ thực hiện theo hợp đồng thuê nhà đã ký trước.
Thứ hai, về việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Trước tiên, bạn xem lại hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người cho thuê nhà có điều khoản quy định về vấn đề này hay không? Nếu có điều khoản quy định thì xử lý theo hợp đồng thuê nhà giữa các bên.
Luật sư tư vấn hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không:1900.6568
Nếu không có điều khoản quy định cụ thể về vấn đề này trong hợp đồng thuê nhà, Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sa:
” …
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.“
Như vậy, nếu chủ nhà có những hành vi trên thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và sẽ được hoàn trả số tiền đã đóng trừ đi số tiền tương ứng với khoảng thời gian bạn đã ở trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nếu người chủ nhà không có những hành vi trên thì bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
