Hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê nhà kinh doanh là hai dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận bằng văn bản của hai bên, bên bán và bên cho thuê, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật dân sự, Luật nhà ở và pháp luật khác có liên quan. Bên cho thuê không có quyền đòi lại nhà trước thời hạn trong hợp đồng trừ trường hợp bên thuê đồng í, bên thuê nếu trả lại nhà trước thời hạn của hợp đồng thì phải chấp nhận trả toàn bộ số tiền thuê đến ngày trong hợp đồng, bên thuê không được phép sử dụng nhà thuê với mục đích khác trong hợp đồng. Từ đó cho thấy việc lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản rất hữu ích trong việc rằng buộc trách nhiệm hai bên, tuy nhiên hợp đồng thuê nhà được soạn thảo như thế nào và có bắt buộc phải công chứng không thì chúng ta cần phải biết để tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
Hiện nay việc thuê nhà để ở hay để kinh doanh, làm văn phòng, xưởng sản xuất diễn ra ngày càng phổ biến và rộng rãi. Vậy nên việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà để làm sao vừa đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia vừa đảm bảo giá trị pháp lý thì cả bên thuê và bên cho thuê cần biết những quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này mà trước hết là cần tìm hiểu về hình thức của loại hợp đồng, vì trong trường hợp ngay cả khi hợp đồng được thiết lập nhưng không đảm bảo về mặt hình thức cũng sẽ không phát sinh giá trị pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ trả lời câu hỏi mà rất nhiều người đang thắc mắc là hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh có bắt buộc phải công chứng không và sẽ hướng dẫn mọi người cách soạn thảo hợp đồng tối ưu nhất và đảm bảo nhất.
Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà, thuê nhà để kinh doanh có bắt buộc phải công chứng không?
Dựa trên quy định tại Điều 472 Luật dân sự 2015 để xác định hiện nay hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để nhằm mục đích khác (mục đích kinh doanh) được thực hiện theo hướng dẫn của Luật dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Do đó Luật dân sự, Luật nhà ở là hai văn bản pháp luật chính sẽ hướng dẫn liên quan đến hợp đồng về nhà ở, quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng nhà ở mà phổ biến hiện nay là hợp đồng thuê nhà ở, thuê nhà để kinh doanh.
Tại thời điểm Luật dân sự 2005 còn hiệu lực thì tại Điều 492 có quy định về hình thức của loại hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng bắt buộc phải được thiết lập thành văn bản, nếu thời hạn từ 6 tháng trở lên thì bắt buộc phải công chứng hợp đồng. Quy định này có nghĩa là hợp đồng cho thuê nhà để ở hoặc thuê nhà để mục đích khác với thời hạn 06 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên đến thời điểm ngày 01/07/2015 khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thì dựa trên quy định tại Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 lại không yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Vậy nên cùng một vấn đề hai văn bản luật lại có quy định khác nhau. Điều này gay tranh cãi và gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền không biết xử lý thế nào, áp dụng luật nào khi có tranh chấp xảy ra, công nhận hay không công nhận tính giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà không công chứng, chứng thực.
Bộ luật dân sự 2015 ra đời thay thế Bộ luật dân sự 2005 đã hoàn toàn bãi bỏ điều khoản về việc bắt buộc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà ở. Chính vì vậy, kể từ ngày 01/01/2017 căn cứ vào các quy định tại Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2015 đối với hợp đồng thuê nhà ở, Hợp đồng thuê nhà ở với mục đích khác (Thuê nhà kinh doanh) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này đã được thống nhất trong các văn bản pháp luật có liên quan và không gây ra bất kỳ sự mâu thuẫn nào như trước thời điểm Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê nhà cá nhân chúng ta nên công chứng để nâng cao tính pháp lý và sự ràng buộc đối với bên cho thuê vì trong thực tế có rất nhiều trường hợp bên cho thuê không tuân thủ các điều khoản trong Hợp đồng, không hợp tác để bên thuê làm thủ tục liên quan đến thuế, tự ý tăng tiền nhà…
Căn cứ vào Khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì đối với các giao dịch quy định tại khoản 2 điều này có quy định về loại hợp đồng không cần công chứng (hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh là loại hợp đồng không cần phải công chứng) thì thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm kí kết hợp đồng.Còn đối với trường hợp các bên có mong muốn công chứng hợp đồng nhà, hợp đồng cho thuê kinh doanh thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng được xác định dựa theo quy định tại Khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở 2014 về các trường hợp hợp đồng về nhà ở bắt buộc phải công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Kề từ thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực đồng thời làm phát sinh quyền và nghĩa vụ buộc các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành, nếu một trong hai bên vi phạm thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Thứ hai, thủ tục tiến hành xác lập hợp đồng thuê nhà, thuê nhà kinh doanh:
Hiện nay không có quy chuẩn pháp luật quy định mẫu hợp đồng thuê nhà để ở hay để mục đích khác như kinh doanh. Vì vậy hai bên có thể viết tay hoặc soạn thảo theo mẫu hợp đồng có sẵn trên mạng tuy nhiên phải đảm bảo đầy đủ các mục thông tin bao gồm:
– Bên cho thuê và bên thuê : ghi rõ họ tên, số Chứng minh nhân dân, nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, chỗ ở hiện tại, số điện thoại liên lạc
– Nhà cho thuê : địa chỉ nhà thuê, diện tích cho thuê, nhà thuê và tài sản kèm theo ( nếu có), mục đích thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán tiền thuê, thời điểm bàn giao nhà. Đặt cọc tiền thuê nhà (nếu có), số tiền đặt cọc ghi rõ bằng số và chứ, số tiền đặt cọc ghi rõ để nhằm mục đích thực hiện hợp đồng cho thuê nhà, số tiền đặt cọc được xử lý như thế nào khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng
– Tiền thuê nhà : là số tiền thanh toán theo tháng hoặc thanh toán cả cho toàn bộ thời gian thuê, không bao gồm các chi phí dịch vụ mà bên thuê sử dụng ví dụ như điện, nước , mạng internet… , thời điểm thanh toán hàng tháng và phương thức trả tiền.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng
Người thuê cần lưu ý tìm hiểu kĩ người cho thuê có thuộc quyền chiếm hữu với ngôi nhà đấy không, tức là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay không? .Căn nhà thuê có bị thế chấp tại Ngân hàng hay không thì cần có sự đồng ý của Ngân hàng, số tiền đặt cọc phải ghi rõ điều kiện nhận lại khoản tiền đặt cọc
Hai bên ký tên tên hợp đồng và nêu rõ thời điểm pháp sinh hiệu lực. Hợp đồng được lập thành hai bản mỗi bên giữ một bản, nếu có nhu cầu thì có thể công chứng hợp đồng này để bảo đảm giá trị pháp ly cao hơn, tuy nhiên về mặt bản chất hợp đồng sẽ không bị vô hiệu vì lý do không công chứng
Dịch vụ pháp lý của Luật Dương gia:
– Tư vấn pháp luật về hợp đồng mua, bán nhà ở.
– Tư vấn pháp luật về hợp đồng thuê nhà làm văn phòng.
– Tư vấn pháp luật về trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu.
– Dịch vụ soạn thảo hợp đồng thuê nhà nhanh nhất.
