Giao dịch liên quan trực tiếp đến điều kiện tối thiểu tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư! Trường hợp của tôi như sau, mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Ông Nam có một mảnh đất có giấy chứng quyển sử dụng đất, chia thành 2 lô. Ông Thành và ông Nam cùng xây dựng hai ngôi nhà trên 2 lô đất. Tôi có mua 1 trong 2 ngôi nhà đó của Ông Thành vào tháng 03/2014, tuy nhiên ông Nam chưa làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho ông Thành nên khi ông Thành bán nhà cho tôi thì ông Nam đứng ra cam kết và chịu trách nhiệm với ông Thành là sẽ lo thủ tục tách thửa và hợp thức hoá nhà thẳng qua cho tôi, thay vì chuyển qua cho ông Thành rồi ông Thành lại chuyển qua cho tôi. Và chúng tôi đã ra công chứng làm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất với giá 700 triệu đồng. Ông Nam là người được uỷ quyền đứng tên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng này với tôi. Đồng thời 2 bên cam kết sau 1 năm mà bên bán không tách được sổ hồng riêng cho 2 bên mua thì bên bán sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Sau khi hợp đồng công chứng xong thì ông Thành là người đại diện bên bán đứng ra nhận toàn bộ số tiền cọc 700 triệu đồng. Đến ngày cuối cùng của hạn làm giấy (cuối tháng 3/2015) tôi có hỏi lại thì vẫn trả lời là đang làm. Theo tôi được biết, tháng 4/2015 Thành phố Hồ Chí Minh có ra Quyết định quy định không được tách thửa khu vực Hóc Môn có chiều ngang dưới 5m. Với lý do đó, ông Nam và ông Thành không tiến hành làm thủ tục tách thửa cho tôi. Tôi đã tiến hành liên lạc để thỏa thuận nhiều lần mà không thành công. Hiện tại, gia đình tôi đã ở ngôi nhà này được 1 năm và mong muốn được làm thủ đứng tên quyền sở hữu. Vậy mong luật sư có thể tư vấn giúp tôi về trường hợp trên. Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Trước tiên, có thể khẳng định với bạn rằng đây là vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự thuộc đối tượng điều chỉnh của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng. Đồng thời vấn đề tách thửa tuân theo quy định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại thời điểm tháng 03/2014 khi các bên tiến hành hoạt động mua bán, điều kiện tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh tuân theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND và Quyết định 54/2012/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 19/2009/QĐ-UBND. Xuất phát từ quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ( có hiệu lực 26/10/2014) quy định:

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Đối chiếu với quy định tại Quyết định 19/2009/QĐ-UBND về điều kiện tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ở địa ban Huyện Hóc Môn có nhà ở hiện hữu: 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Nhận thấy rằng quy định này đươc giữ nguyên tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Xem thêm: Đất nông nghiệp có được tách thửa không? Diện tích tối thiểu tách thửa?

Kết luận: Tại thời điểm bạn mua đã không đủ điều kiện để tách thửa, không phải đến khi có Quyết định 33/2014/QĐ-UBND có hiệu lực mới quy định điều kiện tách thửa có nhà ở hiện hữu là: 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Như vậy, giao dịch của bạn thời điểm đó không được coi có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, giao dịch đặt cọc đã được công chứng vẫn sẽ có hiệu lực pháp luật. Theo đó, bạn có thể dẫn chứng căn cứ pháp lý nêu trên để làm cơ sở thỏa thuận với bên bán để các bên tự nguyện hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể thỏa thuận được, bạn nên làm thủ tục khởi kiện để đảm bảo quyền lợi của mình.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568  để được giải đáp.

Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Thị Thắng