Giá trị thị trường hợp lý là gì? Đặc điểm và ứng dụng thực tiễn

Hiện nay, thuế và bất động sản đều là hai lĩnh vực quan trọng và có giá trị to lớn đối với sự phát triển của các quốc gia. Có nhiều thuật ngữ được sử dụng chủ yếu trong cả hai lĩnh vực này. Giá trị thị trường hợp lí là một trong số đó và thuật ngữ này cũng được sử dụng khá phổ biến. Chắc hẳn hiện nay vẫn còn nhiều người chưa hiểu rõ về thuật ngữ này.

1. Giá trị thị trường hợp lý:

Khái niệm giá trị thị trường hợp lí:

Giá trị thị trường hợp lí được hiểu cơ bản là giá mà tài sản sẽ được bán trên một thị trường mở, thường được sử dụng trong lĩnh vực thuế và bất động sản.

Giá trị thị trường hợp lí thông thường cũng sẽ được sử dụng trong lĩnh vực thuế và bất động sản, và nó thể hiện giá của một tài sản theo các điều kiện thông thường sau: Các chủ thể là những người mua và người bán tiềm năng có hiểu biết đầy đủ về tài sản và hành vi của họ dựa trên lợi ích của họ, các áp lực không đáng có trong giao dịch được loại bỏ và có một khoảng thời gian hợp lí để hoàn thành giao dịch.

Với những điều kiện cụ thể này, giá trị thị trường hợp lí của một tài sản cũng sẽ thể hiện sự định giá hoặc đánh giá chính xác về giá trị của tài sản đó.

Thuật ngữ giá trị thị trường hợp lí hiện nay cũng có những khác biệt so với các thuật ngữ tương tự như giá trị thị trường hoặc giá trị thẩm định do nó dựa trên các nguyên tắc kinh tế của thị trường tự do và mở, trong khi thuật ngữ thị trường chỉ đơn giản đề cập đến giá của một tài sản trên thị trường.

Cũng chính bởi vì thế trong khi có thể dễ dàng xác định giá trị thị trường, thì việc xác định giá trị thị trường hợp lí khó hơn nhiều.

Bên cạnh đó thì giá trị thẩm định là giá trị của tài sản có được từ một quá trình thẩm định của một thẩm định viên nên nó sẽ không đủ để phản ánh là giá trị thị trường hợp lí.

Thuật ngữ giá trị thị trường hợp lí hiện nay cũng thường được sử dụng trong các văn bản pháp lí. Ví dụ cụ thể như, giá trị thị trường bất động sản hợp lí thường được sử dụng trong các vụ dần xếp li hôn hay khi tính toán bồi thường liên quan đến việc sử dụng đất của chính phủ.

Giá trị thị trường hợp lí cũng thường được sử dụng trong thuế, như giá trị thị trường hợp lí của tài sản để nhằm mục đích khấu trừ thuế sau khi có mất mát thương vong.

Ứng dụng thực tế của giá trị thị trường hợp lí:

Thuế nhà đất tại các địa phương thường được đánh giá dựa trên giá trị thị trường hợp lí tài sản của chủ sở hữu. Tùy thuộc vào thời gian chủ sở hữu sở hữu nhà, chênh lệch giữa giá mua và giá trị thị trường hợp lí sẽ thay đổi.

Các thẩm định viên chuyên nghiệp sử dụng các tiêu chuẩn, các hướng dẫn và các qui định của địa phương và nhà nước để xác định giá trị thị trường hợp lí của các tài sản này.

Giá trị thị trường hợp lí cũng thường được sử dụng trong ngành bảo hiểm. Ví dụ cụ thể như khi yêu cầu bảo hiểm do tai nạn xe hơi, công ty bảo hiểm bảo hiểm sẽ bồi thường hư hại cho xe của chủ sở hữu không quá giá trị thị trường hợp lí của xe.

2. Giá trị thị trường hợp lí và thuế:

2.1. Tìm hiểu về thuế:

Ta hiểu về thuế như sau:

Tính đến thời điểm hiện tại thì chúng ta vẫn chưa có khái niệm thống nhất nào về thuế. Các khái niệm thuế được đưa ra dựa trên các góc độ khác nhau của các nhà kinh tế học. Trong đó, khái niệm về thuế được biết đến rộng rãi nhất là:

"Thuế là một khoản phí tài chính bắt buộc hoặc một số loại thuế khác áp dụng cho người nộp thuế (một cá nhân hoặc pháp nhân) phải trả cho một tổ chức chính phủ để tài trợ cho các khoản chi tiêu công khác nhau. Việc không trả tiền, cùng với việc trốn tránh hoặc chống lại việc nộp thuế, sẽ bị pháp luật trừng phạt."

Ngoài ra, cũng có một khái niệm khác về thuế cũng khá phổ biến cụ thể đó là: “Thuế là hình thức phân phối thu nhập tài chính của nhà nước để thực hiện chức năng của mình, dựa vào quyền lực chính trị, tiến hành phân phối sản phẩm thặng dư của xã hội một cách cưỡng chế và không hoàn lại”.

Từ hai khái niệm được nêu cụ thể bên trên có thể hiểu thuế là khoản thu nộp mang tính bắt buộc mà tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân phải nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Thuế được hiểu là một khoản tiền đóng góp, mang tính chất xác định bằng tiền. Thông qua quyền lực, nhà nước bắt buộc cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ, phải nộp thuế cho nhà nước. Khoản thu này sẽ không hoàn trả trực tiếp cho người nộp thuế. Sau khi thu thuế từ người dân, nhà nước dùng khoản tiền này, để duy trì bộ máy nhà nước trong việc điều hành hoạt động phát triển kinh tế xã hội của đất nước cụ thể như các hoạt động sau đây: các dịch vụ công ích miễn phí, chi trả lương cho cán bộ nhà nước, xây dựng chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư,...

Đặc điểm của thuế:

Khi xã hội loài người được hình thành cần có một tổ chức lãnh đạo được lập ra và hoạt động nhằm mục đích để có thể đem đến lợi ích cho tất cả mọi người. Điều này đặt ra phải có một quỹ chung để nhằm mục đích có thể thực hiện và chi cho các công việc cần thiết thuế được hình thành. Hiện nay, trong thực tiễn thì thuế đã trở thành một công cụ không thể thiếu dù ở bất cứ xã hội nào. Nhà nước đặt ra chế độ thuế khóa do dân cư đóng góp để có tiền chi tiêu cho sự tồn tại và hoạt động của mình.

Các khoản thu thuế được tập trung vào Ngân sách nhà nước là những khoản thu nhập của nhà nước được hình thành trong quá trình nhà nước tham gia phân phối của cải xã hội dưới hình thức giá trị.

Thuế dựa vào thực trạng của nền kinh tế (cụ thể như GDP, chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số giá sản xuất, thu nhập, lãi suất,...).

Thuế thể hiện quyền lực nhà nước: Sự ra đời của thuế gắn liền với sự ra đời của nhà nước. Nếu như không có thuế, nhà nước cũng sẽ không có đủ điều kiện tiềm lực kinh tế để duy trì hoạt động cũng như thực hiện chức năng nhiệm vụ của mình. Nguồn thu ngân sách Nhà nước có tới 90% được tạo lập từ thuế. Chỉ khi cho thuế tính quyền lực thì thuế mới đảm bảo thực hiện thu thuế một cách hiệu quả nhất, tạo lập được ngân sách quốc gia.

Thuế không hoàn trả trực tiếp và không mang tính đối giá: Tính không đối giá của thuế thể hiện ở điểm: bất kỳ chủ thể nào miễn đủ điều kiện nộp thuế theo quy định thì dù đã nhận được một khoản lợi ích nào hay chưa thì đều phải nộp thuế. Các chủ thể khi thực hiện nộp thuế về ngân sách nhà nước, nhà nước sẽ lấy ngân sách này chi cho việc xây dựng trường học, bệnh viện, cầu đường,… và mọi người dân được hưởng lợi ích từ đó, trong đó có chủ thể nộp thuế. Vì vậy thuế sẽ không hoàn trả trực tiếp.

Vai trò của thuế:

Thuế hiện nay giữ vai trò quan trọng trong xã hội hiện tại nếu không có thuế nhà nước sẽ không thể hoạt động vững mạnh.

Thuế cũng chính là nguồn thu của ngân sách nhà nước: Thuế được coi là khoản thu quan trọng nhất, mang tính chất ổn định lâu dài và khi nền kinh tế càng phát triển thì khoản thu này càng tăng.

Thuế còn là công cụ góp phần điều chỉnh các mục tiêu kinh tế vĩ mô: Thuế góp phần thực hiện chức năng kiểm kê, kiểm soát, quản lý hướng dẫn và khuyến khích phát triển sản xuất, mở rộng lưu thông đối với tất cả các thành phần kinh tế theo hướng phát triển của kế hoạch nhà nước, góp phần tích cực vào việc điều chỉnh các mặt mất cân đối lớn trong nền kinh tế quốc dân.

2.2. Giá trị thị trường hợp lí và Thuế:

Các cơ quan thuế trên toàn thế giới vẫn luôn đảm bảo rằng các giao dịch, đặc biệt là các giao dịch không phải là giao dịch bên ngoài được thực hiện tại giá trị thị trường hợp lí.

Ví dụ cụ thể như một người cha đang nghỉ hưu có thể bán cổ phần doanh nghiệp của mình cho con gái với giá 1 đô la để cô ấy có thể tiếp tục làm chủ sở hữu doanh nghiệp gia đình. Tuy nhiên, nếu giá trị thị trường hợp lí của cổ phiếu cao hơn, các cơ quan thuế có thể kiểm tra lại giao dịch và người cha sẽ cần phải trả thuế cho việc bán cổ phần như khi anh ta bán cho một bên thứ ba tại mức giá trị thị trường hợp lí.

Một ứng dụng khác của giá trị thị trường hợp lí trong lĩnh vực thuế, các chủ thể là những nhà tài trợ từ thiện thường nhận được tín dụng thuế cho giá trị của khoản đóng góp và cơ quan thuế cần phải đảm bảo rằng khoản tín dụng được cấp là đúng với giá trị thị trường hợp lí của khoản đóng góp.