Công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất đang thế chấp

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có đặt cọc mua đất có nhà trên đất, thời gian đặt cọc để hai bên tiến hành giao kết hợp đồng là 1 tháng, hợp đồng đặt cọc được công chứng. Tuy nhiên đất và nhà này lại đang được chủ cũ thế chấp ở ngân hàng. Mặc dù người chủ sử hữu đất và nhà đã thanh toán hết nợ với ngân hàng nhưng không tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho tôi mà lại tiếp tục thế chấp. Hợp đồng thế chấp cũng do chính công chứng viên chứng hợp đồng đặt cọc cho tôi chứng nhận. Nay thời gian đặt cọc đã hết. Tôi phải làm thế nào để yêu cầu người kia thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho tôi. 

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, vấn đề người chủ sở hữu nhà đất ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn trong khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhưng hiện nay, ông A đã tiếp tục thế chấp tài sản mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bạn.

Ðặt cọc được xem là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ở đây việc bạn đặt cọc cho chủ sở hữu nhà đất một khoản tài sản cọc trong thời hạn 1 tháng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Khi ký hợp đồng đặt cọc này người chủ sỡ hữu nhà đất có nghĩa vụ: tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của được coi là nghĩa vụ có điều kiện. Bởi tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó, đất và nhà của người này tại Ngân hàng; theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu với tư cách là bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này (khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự).

– Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh (khoản 3 Điều 349 Bộ luật Dân sự).

– Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự).

Có thể thấy điều kiện để người sở hữu nhà đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo hợp đồng đặt cọc là: phải được Ngân hàng (hiện đang là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất) đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó hoặc sau khi người kia đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng.

Ngay sau khi chủ sở hữu thanh toán khoản nợ với Ngân hàng và hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (tức là đã phát sinh điều kiện để thực hiện nghĩa vụ) thì chủ sở hữu phải tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Việc chủ sở hữu không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà lại tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất đó là vi phạm nghĩa vụ dân sự của chủ sở hữu với bạn và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bạn (theo Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự).

Trong trường hợp này, vì người kia đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc nên người kia phải trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự). Nếu bạn vẫn mong muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó thì có thể thỏa thuận với ông A về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, chúng ta có thể thấy việc công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp mới cho chủ sở hữu  kia sau khi đã công chứng Hợp đồng đặt cọc giữa người đó với bạn là trái pháp luật.

Như trên đã nêu, khi ký hợp đồng đặt cọc với bạn, chủ sở hữu nhà đất chịu ràng buộc bởi nghĩa vụ theo hợp đồng, đó là nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc người đó tiếp tục thế chấp tài sản tại ngân hàng mà không tiến hành thủ tục theo quy định của pháp luật là vi phạm nghĩa vụ đó. Khi công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm xác định xem tài sản đó đã có giao dịch gì liên quan chưa và có người thứ ba nào có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tài sản đó không. Việc xác định này là rất cần thiết, tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này.