Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán đất không? Trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc ?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có mượn tiền của em gái. Sau nhiều lần mượn tổng số tiền là 150 triệu. Sau 2 năm em gái yêu cầu tôi ký vào hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một giấy nhận tiền với số tiền là 150 triệu. 1 năm sau em gái khởi kiện tôi ra tòa đòi tách thửa với diện tích là một nửa miếng đất của vợ chồng tôi ( vợ chồng tôi đã ký nhận đầy đủ trên giấy nhận tiền và hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu và hướng dẫn của em gái). Ủy ban nhân dân xã hòa giải Thành với nội dung tôi sẽ cho em gái đồng sở hữu vì không tách thửa được nhưng nay vì nhiều lý do nên vợ chồng tôi có ý trả lại số tiền đó cho em gái có thể đền gấp đôi theo như hợp đồng cầm cũng được nhưng em gái kiên quyết kiện và luật sư bên đó có khẳng định sẽ lấy lại được nửa diện tích đất của vợ chồng tôi nếu không lấy lại được nghĩa là nếu không thắng kiện thì sẽ không lấy một đồng thù lao nào hết. Vậy xin luật sư tư vấn cho tôi một số vấn đề liên quan như sau: 1. Tôi có khả năng mất đất không vì thực ra đó là số tiền tôi mượn nợ mà ( nếu tôi không ký vào hai giấy tờ kia thì mẹ và em gái sẽ từ tôi..... ) thêm nữa là quyền sử dụng đất đó tôi đang thế chấp ở ngân hàng và Ủy ban nhân dân tỉnh cũng đang ngừng tách thửa trên toàn tỉnh..... tôi muốn giữ lại phần đất đó. 2. Dựa vào đâu điều luật nào mà luật sư bên kia khẳng định chắc chắn sẽ lấy được đất của tôi. 3. Tôi cần phải làm gì Chứng minh như thế nào để bảo vệ quyền lợi của tôi. Tôi rất mong và chờ đợi sự tư vấn của quý Luật Sư vì vụ án của tôi hiện đã được thụ lý tại tòa án nhân dân huyện tôi xin chân thành cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Điều 466 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền của bên vay thì bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bạn vay em gái bạn số tiền 150 triệu đồng. Sau hai năm bạn chưa thanh toán đầy đủ nên hai bên thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc để mua bán đất và viết giấy biên nhận đã thanh toán đủ 150 triệu tiền cọc. Như vậy, hai bên đã có thỏa thuận chuyển giao hình thức thanh toán nợ từ trả tiền sang đặt cọc mua bán đất. Hợp đồng đặt cọc này được pháp luật công nhận.
Bạn và em gái lên Ủy ban nhân dân xã để hòa giải tranh chấp, có biên bản hòa giải thành và bạn đồng ý để em gái bạn cùng đứng tên đồng sở hữu trên mảnh đất với lý do mảnh đất không tách thửa được. Tuy nhiên, bạn lại không cung cấp rõ thông tin sau khi có biên bản ấy, hai bên có làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để em gái cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
– TH1: Hai bên đã làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hợp lệ, bạn và em gái đã cùng đứng tên trên giấy chứng nhận thì bạn không thể yêu cầu lấy lại đất, trừ trường hợp được sự đồng ý của em gái bạn.
– TH2: Sau khi có biên bản hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã, hai bên chưa làm thủ tục đăng ký biến động, trên giấy chứng nhận chưa đứng tên em gái bạn nên bạn vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất.
Như vậy, căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, sau khi nhận cọc bạn không muốn bán mảnh đất nữa thì sẽ có trách nhiệm trả cho em gái 150 triệu tiền đặt cọc và thêm một khoản tiền tương ứng với tiền đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Em gái bạn sẽ không có quyền yêu cầu bạn phải bán đất cho cô ấy.
Lưu ý: Ý kiến của Luật sư, văn bản pháp luật được trích dẫn trong tư vấn nêu trên có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm tham khảo bài viết. Để được tư vấn, lắng nghe ý kiến tư vấn chính xác nhất và mới nhất từ các Luật sư vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.6568. Các Luật sư chuyên môn, nhiều năm kinh nghiệm của chúng tôi sẽ tư vấn – hỗ trợ bạn ngay lập tức!
Trân trọng cám ơn!
