Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà đất

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động, các giao dịch về chuyển nhượng nhà đất xuất hiện cũng trở nên phổ biến. Nhà, đất là những tài sản bất động sản có giá trị lớn, nên các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất rất cẩn trọng trong việc thực hiện quan hệ mua bán. Bên cạnh các vấn đề như tình trạng pháp lý của nhà đất, giấy tờ chứng nhận nhà đất, chủ sở hữu của nhà, đất… thì vấn đề nộp thuế và cách tính thuế thu nhập cá nhân cũng là một vấn đề mà được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch mua, bán đất. Để giải quyết về vấn đề này, trong phạm vi bài viết, đội ngũ luật sư và chuyên viên Luật Dương gia sẽ đề cập về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà đất theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về thuế khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Hiện nay nội dung về thuế thu nhập cá nhân và cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất được quy định cụ thể trong Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nghị định 65/2013/NĐ-CP; Thông tư 111/2013/TT-BTC, Nghị định 12/2015/NĐ-CP, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014, Thông tư 92/2015/TT-BTC. Cụ thể:

Thứ nhất, khái quát chung về thuế thu nhập cá nhân

Trước hết, về khái niệm “thuế thu nhập cá nhân”.

Hiện nay, trong các văn bản pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm “thuế thu nhập cá nhân”. Tuy nhiên căn cứ theo định nghĩa về khái niệm “thuế” trong từ điển Tiếng Việt online, có thể hiểu:

Thuế thu nhập cá nhân là một khoản thuế – khoản đóng góp bằng tiền, xác định bằng một số tiền cụ thể mà cá nhân có phát sinh thu nhập phải trích nộp vào Ngân sách nhà nước nhằm tạo nguồn thu đảm bảo chi tiêu của Nhà nước trong việc thực hiện các chức năng, quyền hạn của mình.

Nộp thuế thu nhập cá nhân là một nghĩa vụ bắt buộc của các đối tượng nộp thuế đối với nhà nước.

Về đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC được xác định là bao gồm:

Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất đai, chuyển nhượng nhà đất mới nhất năm 2022

• Cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.

Cá nhân cư trú ở đây là những người, có thể là công dân Việt Nam cũng có thể là người nước ngoài, nhưng đáp ứng cả hai điều kiện sau:

– Đã đến Việt Nam trong khoảng thời gian từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục, kể từ ngày người đó có đến Việt Nam.

– Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam. Nơi ở thường xuyên này bao gồm cả trường hợp nơi ở đã được đăng ký thường trú hoặc có nhà đã thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở mà thời hạn của hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.

Có thể thấy, nếu một cá nhân hoàn toàn đáp ứng cả hai điều kiện trên thì họ được xác định là cá nhân cư trú. Tuy nhiên đối với một số trường hợp đặc biệt, cá nhân mặc dù có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam nhưng hiện diện trên lãnh thổ Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế (tức là không đáp ứng điều kiện về thời gian có mặt tại Việt Nam của đối tượng cá nhân cư trú theo quy định nêu trên) thì trường hợp này, họ vẫn được xác định là cá nhân cư trú tại Việt Nam nếu không có căn cứ nào chứng minh được người này là đối tượng cư trú của nước nào khác.

• Cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

Như đã phân tích, nếu một cá nhân phát sinh thu nhập hoàn toàn đáp ứng cả hai điều kiện về thời gian có mặt tại Việt Nam và điều kiện về nơi ở thường xuyên tại Việt Nam thì sẽ được xác định là cá nhân cư trú. Vậy thì, nếu một cá nhân không đáp ứng điều kiện để được xác định là cá nhân cư trú như phân tích nêu trên, thì những cá nhân này được xác định là cá nhân không cư trú. Như vậy, hiểu đơn giản, cá nhân không cư trú là cá nhân không đáp ứng điều kiện để trở thành cá nhân cư trú.

Không phân biệt nơi trả – nhận thu nhập của cá nhân không cư trú ở đâu thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân chỉ được xác định là những thu nhập được phát sinh tại Việt Nam.

Về thu nhập chịu thuế:

Dù đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú thì khi họ có thu nhập được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 2 Luật  sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014, khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 thì họ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, trừ các loại thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014, thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây:

Xem thêm: Luật sư tư vấn luật về mua bán, chuyển nhượng nhà đất trực tuyến miễn phí

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh, gồm thu nhập phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh, hàng hoá, dịch vụ; thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định. 

Nguồn thu nhập chịu thuế này sẽ không tính đến (không bao gồm) thu nhập của cá nhân kinh doanh mà doanh thu của cá nhân đó có được từ hoạt động kinh doanh ít hơn hoặc bằng 100 triệu đồng/năm.

 – Thu nhập phát sinh từ tiền lương, tiền công. Khoản thu nhập này bao gồm các khoản tiền lương, tiền công, hoặc các khoản khác mang tính chất của tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp, trợ cấp theo tính chất công việc, có tính chất theo tiền lương.

Trong đó, các khoản phụ cấp, trợ cấp không được tính đến trong thu nhập chịu thuế phát sinh từ tiền lương, tiền công gồm: Phụ cấp, trợ cấp ưu đãi của người có công; phụ cấp an ninh quốc phòng; phụ cấp nặng nhọc, độc hại, nguy hiểm; phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực; một số khoản trợ cấp từ chế độ của bảo hiểm xã hội như trợ cấp tai nạn lao động – bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng; trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm; Trợ cấp khó khăn đột xuất và những khoản trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội hay những khoản trợ cấp không có tính chất tiền lương, tiền công.

– Thu nhập từ hoạt động đầu tư vốn. Nguồn thu nhập này áp dụng đối với các khoản như tiền lãi cho vay, lợi tức cổ phần; và các nguồn thu nhập từ việc đầu tư vốn dưới hình thức khác như trái phiếu, tín phiếu, và các giấy tờ có giá khác do các tổ chức trong nước phát hành, trừ thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ.

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng vốn, như từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc các tổ chức kinh tế khác, từ chuyển nhượng chứng khoán, từ hình thức chuyển nhượng vốn khác.

– Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bất động sản ở đây bao gồm: đất đai, nhà – công trình xây dựng gắn liền với đất đai, và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Do vậy các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hay chuyển nhượng lại quyền thuê đất, quyền thue mặt nước và một số hình thức chuyển nhượng tài sản khác được xác định là căn cứ phát sinh nguồn thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

– Thu nhập phát sinh từ hoạt động trúng thưởng (gồm trúng thưởng từ xổ số, khuyến mại; hoặc trúng thưởng trong các hình thức cá cược).

Xem thêm: Lao động thử việc có phải nộp thuế TNCN? Tính thuế TNCN trong giai đoạn thử việc?

– Thu nhập từ phát sinh từ các hoạt động liên quan đến bản quyền như chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ.

– Thu nhập phát sinh từ hoạt động nhượng quyền thương mại.

– Thu nhập có được do cá nhân này nhận thừa kế tài sản, mà di sản thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế và cơ sở kinh doanh, bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng…) và các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký sử dụng, ví dụ như xe cộ, tàu bay, tàu hoả…

– Thu nhập phát sinh do cá nhân này được tặng quàg mà quà tặng là chứng khoán,  phần vốn trong các tổ chức kinh tế và cơ sở kinh doanh, bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng…) và các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký sử dụng, ví dụ như xe cộ, tàu bay, tàu hoả…

Từ nội dung được phân tích nêu trên, có thể thấy, nguồn thu nhập mà cá nhân có được khi bán, chuyển nhượng nhà đất là một trong những nguồn thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014, khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 nêu trên. Do vậy, cá nhân phát sinh thu nhập khi bán, chuyển nhượng nhà đất (ở đây hiểu là người bán, người chuyển nhượng) sẽ cần xác định cụ thể cách tính thuế thu nhập cá nhân để hiểu, và xác định rõ nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào người phát sinh thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất cũng thuộc đối tượng phải nộp thuế. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì một số trường hợp thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ được miễn thuế, cụ thể gồm các trường hợp:

– Thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) giữa vợ – chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

– Thu nhập từ việc bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân mà cá nhân này chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Xem thêm: Căn cứ tính thuế và cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Do vậy, nếu cá nhân phát sinh thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất thuộc một trong hai trường hợp miễn thuế nêu trên thì cá nhân này sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thứ hai, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà đất

Về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với những cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà đất đều được xác định dựa trên hai căn cứ tính thuế là giá chuyển nhượng và thuế suất. Cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất.

Mặc dù cách tính thuế theo công thức chung được xác định ở trên, tuy nhiên, tùy thuộc vào việc người nộp thuế là cá nhân cư trú hay là cá nhân không cư trú mà việc xác định các yếu tố như “giá chuyển nhượng”, “thuế suất” khi tính thuế thu nhập cá nhân cũng khác nhau. Cụ thể như sau:

• Trường hợp người nộp thuế là cá nhân cư trú.

Đối với trường hợp người nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú thì căn cứ theo quy định tại Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014; Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP; Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT- BTC, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất) từng lần x thuế suất 2%.

Trong đó:

Xem thêm: Luật sư tư vấn thuế khi chuyển nhượng nhà đất trực tuyến miễn phí

– Giá chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất): được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, và là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

+ Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn liền với nhà ở, hoặc công trình xây dựng trên đất:

Trường hợp này, giá chuyển nhượng khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú được xác định là giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng. 

Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoàn toàn thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tương ứng với diện tích đất này tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có căn cứ nào để xác định giá chuyển nhượng do trong hợp đồng không ghi về giá thì trường hợp này sẽ tính thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng khác ở trên đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trường hợp này, sẽ tính thuế thu nhập cá nhân theo giá thỏa thuận được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Tuy nhiên, nếu trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất không có ghi giá đất chuyển nhượng hoặc giá đất ghi trên hợp đồng này thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định đối với diện tích đất này tại thời điểm chuyển nhượng thì trường hợp này, giá chuyển nhượng đất sẽ được áp dụng theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Nếu Ủy ban nhân dân tỉnh không quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên cơ sở giá trị tính trên phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng nhà, giá trị của công trình này mà Bộ Xây dựng quy định.

Xem thêm: Trình tự thủ tục, hồ sơ mua bán nhà đất? Các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất?

Còn các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá chuyển nhượng dùng để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân Tỉnh quy định x (nhân) tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nếu thuộc một trong các trường hợp: Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn mức tỷ lệ góp vốn/tổng giá trị hợp đồng x (nhân) giá đất hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạc công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

+ Trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Trường hợp này, giá chuyển nhượng dùng để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định là giá mà các bên đã thỏa thuận và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Nếu giá cho thuê lại, chuyển nhượng quyền thuê đất được thỏa thuận trên hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước thấp hơn rất nhiều so với giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo Bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

– Thuế suất: Khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, bán nhà, đất đối với cá nhân cư trú thì sẽ áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

– Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, bán nhà, đất đối với cá nhân cư trú được xác định như sau:

+ Thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực nếu trong hợp đồng chuyển nhượng, hai bên không thỏa thuận người mua là người nộp thuế thay cho người bán.

+ Thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (nếu nhà đất là bất động sản hiện hữu, đã hình thành); hoặc là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế (nếu nhà ở là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai), áp dụng đối với những trường hợp mà trong hợp đồng bán, chuyển nhượng nhà đất có thỏa thuận về việc bên mua là người nộp thuế cho bên bán.

Xem thêm: Khấu trừ thuế thu nhập cá nhân của cộng tác viên

• Trường hợp người nộp thuế là cá nhân không cư trú:

Khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất của cá nhân nộp thuế là cá nhân không cư trú thì căn cứ theo quy định tại Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng bất động sản (nhà đất) x (nhân) thuế suất 2%.

Trong đó:

– Giá chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất) đối với cá nhân không cư trú được hiểu là toàn bộ thu nhập mà cá nhân này nhận được thông qua việc bán, chuyển nhượng nhà đất mà không trừ bất kỳ khoản chi phí nào, cũng không kể giá vốn. 

Giá chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất) này trong từng trường hợp cụ thể sẽ được xác định như giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.

– Thuế suất được áp dụng là 2% tính trên trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

– Thời điểm xác định thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú được xác định là thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy, dù là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú, nhưng khi phát sinh thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất mà không thuộc trường hợp được miễn thuế thì đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Tuy nhiên, tùy vào việc cá nhân nộp thuế là cá nhân cư trú hay không cư trú thì cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm xác định thu nhập chịu thuế sẽ khác nhau. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định là nghĩa vụ của cá nhân đối với Nhà nước khi phát sinh thu nhập chịu thuế.

Xem thêm: Đăng ký thuế, cách tính thuế đối với đơn vị sự nghiệp công lập