Các vấn đề pháp lý về quyền đi qua bất động sản liền kề. Quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình ông A và gia đình ông B là hàng xóm thân thiết của nhau. Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng. Sau 10 năm, lối đi đó đã trở thành lối đi quen thuộc đối với nhà ông B. Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C. Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình. Ông C cho rằng hành vi của gia đình ông A là vô lý và đã xâm phạm quyền lợi của gia đình mình, nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Câu hỏi: a. Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống? b. Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không? c. Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không? d. Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2005;

2. Luật sư tư vấn:

a. Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống?

Lối đi bị tranh chấp thuộc đất vườn nhà ông A, do đó mảnh đất vườn đó thuộc quyền sở hữu của ông A, tuy nhiên nhà ông B liền kế không có lối đi thuận tiện cho các hoạt động sinh hoạt thường ngày. Do đó ông B có quyền yêu cầu nhà ông A mở lối đi chung cho mình theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005. Ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng. Tuy nhiên, mảnh đất ông B đã chuyển cho ông C, phát sinh tranh chấp về lối đi khi ông A bịt lại lối đi không cho C đi qua lối đi mà từ trước đã cho ông B sử dụng.

b. Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không?

Xem thêm: Quyền đối với bất động sản liền kề

Nhà ông B không có lối đi thuận tiện ra đường công cộng, không có lối đi nào khác, bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề nên theo Điều 273 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:

“Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”

Điều 274 Bộ luật dân sự 2005 quy định xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:

"1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó."

Như vậy, ông B có quyền sử dụng lối đi chung ở đất vườn nhà ông A để làm lối đi thuận tiện hơn cho việc sinh hoạt thường ngày. Nhà ông A không có quyền bịt lối đi chung đó. Tuy nhiên, ông B đã chuyển nhượng cho ông C, thì ông C cũng được hưởng quyền sử dụng lối đi chung, ông A không có quyền bịt lối đi chung này.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

c. Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không?

Căn cứ Điều 274 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

“Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”

Như vậy, nhà ông B đã bồi thường một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành cho lối đi với nhà ông A thì đương nhiên ông C cũng sẽ được hưởng quyền sử dụng đất đó.

Xem thêm: Quy tắc xây dựng đảm bảo an toàn cho bất động sản liền kề

d. Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?

Theo Điều 275 Bộ luật dân sự 2005 quy định về lối đi qua bất động sản như sau:

"1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy, nếu nhà ông C bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng gia đình ông C bị vây bọc sau khi nhà ông A bịt lối đi thì ông C hoàn toàn có quyền yêu cầu một trong các hộ đang vây bọc nhà mình yêu cầu mở lối đi cho mình. Hộ liền kề được yêu cầu có nghĩa vụ phải để 1 phần đất để làm lối đi cho gia đình nhà ông C. Ông C có nghĩa vụ thanh toán một khoản tiền bằng giá trị quyền sử dụng đất.